Ce faci când dezvoltatorul imobiliar a întârziat livrarea locuinței?

Pe piața imobiliară actuală din România activează numeroși dezvoltatori. Este cunoscut faptul că, printre aceștia, există și cei care posedă un caracter veros, urmărind scopuri nelegitime. De aceea, vigilența este trăsătura care ar trebui să caracterizeze persoana care dorește să achiziționeze o locuință de la un dezvoltator imobiliar.

Într-o decizie a Curții de Apel Iași (Decizia civilă nr. 203/2017 din 26.06.2017), instanța a reținut faptul că legea civilă impune obligația cumpărătorului sau, după caz, promitentului-cumpărător, „de a manifesta o minimă diligență în relația contractuală, acesta fiind obligat pentru a putea invoca buna-credință, să manifeste un comportament activ prin care să demonstreze că, anterior semnării contractului, a întreprins toate demersurile pentru a afla situația exactă a imobilului”.

Conflictele juridice produc consecințe nefaste pentru viața socială, economică a cetățenilor și este mai de dorit să le prevenim decât să le rezolvăm.

În concepția românilor s-a sădit ideea de apropriere. Oamenii ajung să se simtă confortabil într-o locuință doar atunci când dobândesc un drept de proprietate privată asupra acesteia. Astfel, achiziționarea unei locuințe a devenit un adevărat scop pentru majoritatea dintre noi.

Însă, jurisprudența instanțelor naționale demonstrează că în urma unei astfel de operațiuni se ivesc probleme juridice a căror rezolvare nu este facilă, fiind determinate, de cele mai multe ori, de caracterul necinstit al unor dezvoltatori imobiliari coroborat cu lipsa de informații a promitenților-cumpărători/cumpărători.

În prezent, există o practică în rândul cetățenilor, de a alege să încheie antecontracte de vânzare-cumpărare ce au ca obiect imobile cu destinație de locuință care se vor construi în viitor. În acest sens, selectează un anumit dezvoltator imobiliar cu care încheie, inițial, un contract de rezervare prin care individualizează apartamentul sau casa pe care doresc să o achiziționeze. Prin intermediul acestui acord, ambele părți se obligă ca la o dată ulterioară să încheie o promisiune bilaterală de vânzare (antecontract de vânzare-cumpărare).

După numeroase întrebări primite, am scris și: Recuperarea avansului plătit unui dezvoltator imobiliar într-un antecontract de vânzare

De asemenea, acestea se obligă să se prezinte în fața unui notar public pentru autentificarea antecontractului și, ulterior, a contractului de vânzare-cumpărare.

Conform doctrinei, prin intermediul promisiunii bilaterale de vânzare, „atât promitentul-vânzător, cât și promitentul-cumpărător se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare”.

În fapt, prin intermediul promisiunii bilaterale de vânzare, părțile se obligă să încheie până la o anumită dată prevăzută expres, contractul de vânzare în formă autentică, având ca obiect imobilul individualizat, dată la care va avea loc și transmiterea dreptului de proprietate.

Cu toate acestea, practica este marcată de situații în care nu se ajunge la perfectarea contractului de vânzare din cauze dependente sau independente de voința promitentului-vânzător.

Deși la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare în fața notarului public, dezvoltatorul imobiliar declară pe proprie răspundere că imobilul nu a fost promis spre înstrăinare sau ipotecare, nu există niciun litigiu pe rolul instanțelor judecătorești cu privire la acesta ori alte cauze care i-ar putea fi imputate și care ar împiedica perfectarea contractului, în practică se ivesc adesea tocmai asemenea piedici.

De aceea, anterior încheierii oricărui acord cu dezvoltatorul imobiliar, persoana în cauză ar trebui să îi ceară toate documentele necesare pentru o corectă informare, în vederea evitării unor astfel de riscuri și chiar să apeleze la un avocat de drept civil pentru a avea o imagine cât mai completă a situației juridice a bunului.

Printre documentele indispensabile unei prime analize identificăm certificatul de urbanism, autorizația de construire și un extras de Cartea Funciară (dacă apartamentul nu este intabulat încă, este suficientă un extras de pe cartea funciară a terenului pe care se construiește – obligatoriu nu mai vechi de 30 de zile). O minimă atenție acordată acestor documente ne poate scuti de foarte multe bătăi de cap – de aceea este bine ca încă din faza prealabilă rezervării unui imobil să solicităm aceste documente.

Cu toate acestea, ce posibilități avem atunci când ne dăm seama prea târziu că tranzacția noastră nu se poate realiza din diferite motive, toate materializând culpa vânzătorului?

Atât Codul civil, cât și legislația specială prevăd o serie de remedii pe care promitentul-cumpărător le poate invoca în cazul neexecutării/executării cu întârziere a obligațiilor de către dezvoltator, pornind de la executarea silită în natură (atunci când se întârzie încheierea contractului de vânzare) și până la rezoluțiune și chiar anularea antecontractului încheiat, cu consecința firească a obligării părții în culpă la plata de daune interese.

Executarea silită în natură

În ipoteza în care s-a împlinit termenul la care părțile au stipulat că vor încheia contractul de vânzare, termen la care urma să se transfere și dreptul de proprietate, iar promitentul-vânzător nu și-a îndeplinit această obligație de a face rezultată din promisiunea bilaterală de vânzare, promitentul-cumpărător poate solicita executarea silită în natură a acesteia, dacă prezenta soluție este în interesul său.

Conform doctrinei, acest remediu este caracterizat drept un remediu natural, întrucât conduce la atingerea scopului contractual așteptat în urma executării obligațiilor născute din contract, adică într-o manieră naturală.

După cum este sau nu vorba despre o promisiune de vânzare a unui bun viitor, promitentul cumpărător se poate adresa instanței de judecată cu o solicitare de obligare a promitentului vânzător la plata de daune-interese sau de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, suplinind consimțământul dezvoltatorului imobiliar. Fiind vorba despre un bun viitor însă, creditorul nu are posibilitatea de a solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, suplinind consimțământul dezvoltatorului imobiliar.

Daunele-interese

Conform art. 1530 din Codul civil, „Creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat și care este consecința directă și necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligației”.

În practică, la încheierea promisiunii bilaterale se acordă un avans din preț. Acesta reprezintă, de fapt, arvuna confirmatorie, iar dacă promitentul-vânzător nu își îndeplinește obligația pozitivă de a încheia contractul din motive care îi sunt imputabile, atunci promitentul-cumpărător este în drept să primească, cu titlu de daune-interese, dublul sumei remise (dacă părțile nu au stabilit altfel prin contract).

Subliniem că daunele-interese pot fi solicitate și obținute doar dacă se constată vinovăția promitentului-vânzător în neexecutarea obligației.

De asemenea, pentru garantarea sumei plătite cu titlu de avans în temeiul promisiunii bilateral de vânzare, promitentul-cumpărător are dreptul să solicite înscrierea în favoarea sa în cartea funciară a unui drept de ipotecă legală.

Nu în ultimul rând, tot cu titlu de daune-interese, promitentul cumpărător are posibilitatea să ceară și dobânda legală sau convențională stabilită pentru indisponibilizarea sumelor de bani plătite cu titlu de avans sau pentru neexecutarea la timp a obligației.

Rezoluțiunea

Rezoluțiunea este o „sancțiune ce presupune desființarea retroactivă a contractului sinalagmatic cu executare uno ictu, în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor de către una dintre părți”.

Pentru a deveni operantă, este necesar să fie îndeplinite condițiile prevăzute de lege, și anume:

– neexecutarea să privească o obligație contractuală;

– neexecutarea să fie suficient de gravă (să privească o obligație esențială).

De obicei, obligațiile principale sunt obligații esențiale, însă nu este exclusă teza conform căreia și o obligație accesorie poate avea caracter esențial.

Un subiect asemănător care poate prezenta interes este: Rezoluțiune antecontract vânzare-cumpărare pentru nerespectare obligații

În cazul promisiunii bilaterale, identificăm obligațiile de a face, adică de a încheia în viitor un contract de vânzare, obligații care incumbă ambelor părți. Acestea sunt obligații principale, fiind determinante pentru realizarea promisiunii, iar în cazul neexecutării se poate invoca cu succes remediul rezoluțiunii.

Conform doctrinei, aceasta reprezintă o soluție de ultim resort la care creditorul poate apela dacă nu a funcționat un alt remediu care permitea supraviețuirea contractului.

Așadar, rezoluțiunea reprezintă o cauză de încetare a contractului și se invocă, de regulă, atunci când nu mai există interes pentru executare.

De asemenea, odată cu rezoluțiunea, se pot solicita și daune-interese.

Fiecare remediu impune o analiză atentă, pentru a stabili dacă poate fi invocat într-un caz determinat. Diferența esențială dintre acestea constă în faptul că unele pot fi invocate chiar și în ipoteza lipsei vinovăției dezvoltatorului în executarea obligației, în timp ce altele sunt dependente de vinovăția acestuia.

Concluzionând, apreciem că deciziile importante din viața fiecăruia dintre noi trebuie să fie responsabil luate, pentru a preîntâmpina cât mai multe dintre scenariile care ne vor îndepărta de atingerea obiectivului stabilit,  însă, dacă deja este prea târziu și nu știm cum să ieșim din situația creată, este bine să recunoaștem că doar un profesionist, avocat specializat în dreptul civil, ne poate prezenta cele mai bune soluții.