Urmareste-ne
  >  Explicăm legislația   >  Ce garanție trebuie să primești la cumpărarea unui apartament nou și ce faci când acesta nu este conform?

Ce garanție trebuie să primești la cumpărarea unui apartament nou și ce faci când acesta nu este conform?

În cazul cumpărării unui apartament nou, cumpărătorul beneficiază de anumite garanții din partea vânzătorului, garanții ce asigură liniștita și utila folosință a bunului.

O primă garanție de care beneficiază cumpărătorul este garanția contra viciilor ascunse. Astfel, conform art. 1707 din Codul Civil,

„(1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic.

(2) Este ascuns acel viciu care la data contractării nu poate fi descoperit de către un cumpărător prudent și diligent fără a fi nevoie de asistență de specialitate.

(3) Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.

(4) Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.

(5) În vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse.”

Așadar, având în vedere dispozițiile articolului 1707, anterior amintite, vânzătorul unui bun trebuie să garanteze cumpărătorul contra oricărui viciu pe care dacă acesta l-ar fi cunoscut la încheierea contractului, l-ar fi determinat să nu mai cumpere acel bun.

Pentru ca avocatul să aibă succesul așteptat în urma introducerii cererii de chemare în judecată – în vederea angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse, este necesar ca viciul să  îndeplinească următoarele condiții:

(i) să fie ascuns – la data cumpărării viciul nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent. Un viciu este ascuns dacă la o atentă verificare a bunului nu poate fi descoperit de către cumpărător;

(ii) să existe la momentul predării bunului – este necesar să existe la momentul încheierii contractului doar cauza viciului, chiar dacă efectul acestuia se manifestă ulterior;

(iii) să fie grav – din cauza acestui viciu bunul devine impropriu utilizării.

În cazul constatării unor vicii ascunse, avocatul îi va spune cumpărătorului că poate opta pentru una din variantele prevăzute de articolul 1710 din Codul civil, și anume:

„(1) În temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține, după caz:
a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;
b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii;
c) reducerea corespunzătoare a prețului;
d) rezoluțiunea vânzării.
(2) La cererea vânzătorului, instanța, ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.

De asemenea, Legea nr. 10/1995 prevede în articolul 30 că „Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția autorizat, dirigintele de șantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei.”.

O altă garanție de care beneficiază cumpărătorul unui apartament nou este garanția contra evicțiunii provenind de la vânzător sau dintr-o faptă a unui terț.

Evicțiunea constă fie în pierderea proprietății lucrului (în total sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.

În legătură cu un subiect asemănător, poate prezintă interes și: Clauze înșelătoare în contractele încheiate cu dezvoltatorii imobiliari

Potrivit art. 1695 alin. (1) din Codul civil, „vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.”.

Tot prin raportare la un apartament nou, arătăm că potrivit art. 1695 alin. (2) din același Cod, „garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului.”.

Nu în ultimul rând, arătăm că obligația de garanție contra evicțiunii există dacă sunt întrunite trei condiții:

(i) să fie vorba despre o tulburare de drept;

(ii) cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;

(iii) cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.

În cazul unei evicțiuni totale, cumpărătorul poate opta pentru rezoluțiunea vânzării și pentru restituirea totală a sumei plătite, iar în caz de evicțiune parțială, cumpărătorul poate opta pentru rezoluțiunea contractului sau pentru menținerea acestuia și pentru plata de despăgubiri care să acopere pierderea suferită.

Rezoluțiunea contractului pentru evicțiunea parțială nu poate fi cerută de cumpărător decât dacă se demonstrează că pierderea suferită este îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.

Așadar, am văzut cum dezvoltatorul imobiliar trebuie să garanteze cumpărătorul contra viciilor, precum și remediile împotriva unor eventuale neconformități ale apartamentului.

În încheiere, precizăm că dispozițiile legale expuse mai sus, analizate prin raportare la un apartament nou, sunt perfect valabile și în cazul achiziționării unui apartament „vechi”, cu mențiunea că șansele de reușită ale unei acțiuni în instanță depind de strategia de apărare aleasă de avocat, respectiv de ansamblul probator administrat în cauză.

Suntem încântați, ca departament al societății de avocatură dedicat exclusiv cazurilor de drept imobiliar, să venim în sprijinul tău cu soluții eficace, adaptate mereu contextului legislativ, pentru obținerea celui mai bun rezultat.

Lasă un răspuns