Chiriașii nu vor să-mi elibereze apartamentul cu toate că perioada contractuală s-a încheiat. Ce pot face?

Am încheiat un contract de închiriere a locuinței, o garsonieră, nu cu puțin înainte de finalul anului 2015, pe o perioadă de un an. Începând cu luna septembrie a anului 2016 trebuia să intru în posesia apartamentului, deoarece se finalizase perioada contractuală, însă actualii chiriași m-au rugat sa-i mai amân o lună de zile, lucru care s-a și întâmplat.

Luna următoare rămân surprinsă de aceeași rugăminte pe care, bineînțeles, am refuzat-o, oferindu-le un termen de o saptămână în vederea eliberării imobilului. De atunci tot încerc să dau de ei, dar nu-mi mai răspund pe nicio cale. Sunt de părere că chiriașii nu vor să-mi elibereze apartamentul. Ce pot să fac pentru a-i da afară?

Întrebare adresată de Ștefana V.

Stimată doamnă Ștefana,

Vă mulțumim, înainte de toate, pentru interesul acordat serviciilor noastre.

Având în vedere situația expusă, calea de ultim resort ce poate fi urmată este evacuarea, însă, până a ajunge să vorbim despre aceasta și despre modalitatea prin care se poate materializa, situația în care vă aflați comportă unele discuții ce necesită a fi lămurite tocmai pentru ca soluția legală oferită să fie una cât mai apropiată de dorința dumneavoastră.

Astfel, în primul rând trebuie să știți că odată cu acceptarea de către dumneavoastră a prelungirii perioadei contractuale, chiar și cu o lună de zile, prin efectul prorogării legale prevăzut de Codul civil, s-a încheiat un nou contract pe durată, de data aceasta, nedeterminată.

Dacă în cazul contractului pe un an de zile, pentru a putea denunța contractul și trece la evacuare, trebuia ca în prealabil să notificați locatarii – prin intermediul unui executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și nu verbal sau prin email, atât timp cât contractul nu include o clauză în acest sens – cu respectarea unui termen de preaviz de 60 de zile conform art. 1824 (2) Cod civil, în cazul de față, fiind în prezența unui contract pe durată nedeterminată, trebuie să procedați la comunicarea legală a notificării de încetare a contractului, pentru ca apoi să putem continua prin demararea procedurilor de evacuare, bineînțeles dacă chiriașii nu se conformează. Termenul de preaviz este tot de 60 de zile.

Odată îndeplinită procedura mai sus menționată, în situația în care ar rămâne fără niciun rezultat, avem constituit cadrul legal ce ne va conferi posibilitatea demarării procedurilor necesare în vedere evacuării.

Conform art. 1035 alin. (1) Cod procedură civilă „reclamantul are alegerea între procedura reglementată de prezentul titlu și procedura de drept comun”. Considerăm că este important de precizat faptul că, pe calea procedurii speciale, dumneavoastră puteți solicita nu numai evacuarea pârâtului, dar și obligarea acestuia la plata chiriei, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecății, aceste aspecte reiesind cât se poate de clar din dispozițiile art. 1042 alin. (4) Cod procedură civilă.

Există o multitudine de diferențe între cele două proceduri, diferențe ce necesită o anumită individualizare în funcție de specificitatea situației faptice. Cu toate acestea, în măsura în care se poate și din multiple considerente pe care nu le prezentăm cu această ocazie, recomandăm procedura specială.

Conform art. 1038 Cod procedură civilă, pentru a putea fi urmată procedura specială de executare, este necesar ca efectele contractului de locațiune să fi încetat (cu o singură excepție, dar care nu-și găsește aplicabilitatea în speța expusă de către dumneavoastră).

În consecință, ca regulă, premergător introducerii acțiunii la instanța judecătorească, dumneavoastră, dacă doriți să intrați în imobil, va trebui să comunicați prin intermediul executorilor judecătorești o notificare scrisă către chiriași – este vorba despre o altă notificare decât cea despre care am făcut referire în partea de început – prin care îi veți soma să elibereze și să vă predea imobilul în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.

Dacă notificarea nu este comunicată prin intermediul executorului judecătoresc, ci prin alte mijloace de comunicare, aceasta este lovită de nulitate conform dispozițiilor legale în vigoare.

Încheiem cu precizarea că în eventualitatea refuzului chiriașilor – notificați conform – de a elibera imobilul, sunteți pe deplin îndreptățit să sesizați instanța de judecată cu solicitarea evacuării imediate a chiriașilor pentru lipsă de titlu și, implicit, repararea oricăror prejudicii cauzate.

Domnule Lucian, în eventualitatea considerării sfatului nostru ca unul folositor cazului dumneavoastră, dorim să aveți în vedere că puteți oricând solicita sprijinul nostru atât aici, în mediul online, cât și în parcurgerea concretă a tuturor acestor demersuri.

Cu considerație,
echipa