Urmareste-ne
  >  Explicăm legislația   >  Cine suportă reparațiile într-un apartament închiriat?

Cine suportă reparațiile într-un apartament închiriat?

Nu de puține ori s-a pus problema reparațiilor la un apartament închiriat. Datorită numeroaselor întrebări primite din partea utilizatorilor avocatum.ro, am decis să răspundem tuturor dilemelor proprietarilor și chiriașilor printr-un articol.

În cele ce urmează, proprietarul mai este regăsit și sub noțiunea de locator, iar chiriașul și sub denumirea de locatar. Chiar dacă nu e obligatoriu ca proprietarul să fie și cel care dă în chirie un spațiu, în cuprinsul prezentului articol facem referire prin ambele noțiuni la persoana care dă un bun în chirie.

Pentru o înțelegere mai ușoară a lucrurilor, ne propunem să începem cu redarea art. 1788 și 568 din Codul civil, care enumeră obligațiile privind reparațiile ce incumbă părților unui contract de închiriere. Astfel, potrivit Codului Civil în vigoare,

Art. 1788

(1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite potrivit art. 1.799.

(2) Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului.

Art.578

(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:

a)necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;

Prin urmare, lucrările necesare reprezintă o variantă a lucrărilor adăugate care nu au caracter de sine stătător și se identifică prin aceea că, în lipsa lor, imobilul ar pieri sau s-ar deteriora. Cu alte cuvinte, finalitatea acestor lucrări constă în conservarea bunului imobil.

Cu titlu de exemplu, menționăm:

– lucrările prin care ferestrele apartamentului sunt înlocuite, întrucât cele vechi nu aveau capacitatea de a izola locuința într-un mod corespunzător și, din această cauză, în interior, se forma mucegaiul;

– lucrările de înlocuire a țevilor prin care circulă apa;

– lucrări de renovare a acoperișului din cauză că se infiltrează apa.

Toate aceste lucrări sunt necesare pentru a menține imobilul în stare corespunzătoare de funcționare. Ca regulă, ele sunt realizate de către proprietar, pe propria-i cheltuială. Dar dacă, încă de la început, este într-o stare de degradare – cum procedăm?

Având în vedere acest aspect, precizăm că, orice persoană care dorește să închirieze un imobil, face la început o evaluare a propriilor interese. Este important să analizeze condițiile în care acesta se găsește, prețul locațiunii, precum și alte elemente pe care le consideră esențiale. De aceea, informațiile privind obligațiile părților unui astfel de contract și consecințele eventualelor clauze pe care le inserează, au un caracter stringent.

În acest sens, rezumăm, cu titlu de exemplu, situația de fapt și considerentele unei hotărâri pronunțată de Tribunalul București.

„Astfel, reclamanta, în calitate de locatar, a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de locațiune, având ca obiect un imobil, pentru a-l folosi cu destinație de cantină. Precizează că bunul imobil se afla în stare avansată de degradare, astfel că, pentru desfășurarea activităților tip cantină, era necesară igienizarea și realizarea unor lucrări de adaptare și echipare corespunzătoare.

În acest sens, părțile s-au înțeles să încheie contractul de locațiune, inserând o clauză prin care locatarului i s-a dat posibilitatea să inițieze un program de renovare a acestui bun. Pe parcursul derulării lucrărilor,  reclamanta a afirmat că spațiul s-a dovedit a fi necorespunzător din punct de vedere constructiv, tehnic, rețeaua de canalizare era subdimensionată și a solicitat intervenții repetate, ceea ce a generat costuri suplimentare. Menționează că pârâta a refuzat să participe la aceste costuri care nu erau incluse în programul de renovare.

De asemenea, reclamanta a invocat faptul că bunul închiriat trebuie predat locatarului într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat, iar imobilul în cauză a fost predat într-o stare improprie potrivit destinației. Mai mult decât atât, a invocat faptul că lucrările necesare, cum sunt cele prezente în speță, trebuie efectuate de către proprietar, chiar dacă părțile și-au dat acordul ca acestea să fie realizate integral și suportate de locatar. Susține reclamanta că toate lucrările pe care le-a efectuat, au fost pentru aducerea bunului în stare de funcționare, așa cum locatorul trebuia să predea inițial.

Pârâta a depus întâmpinare, prin care s-a apărat, solicitând respingerea susținerilor reclamantei.

Instanța a reținut că spațiul disputat a fost vizitat, în prealabil, de către reclamantă, spre a verifica dacă acesta poate fi utilizat pentru realizarea scopului urmărit, și anume operarea unei cantine. De asemenea, în contract nu există vreo prevedere care să instituie obligația locatorului de a aduce modificări spațiului, în vederea predării lui către chiriaș într-o anumită stare care l-ar fi făcut propice utilizării urmărite de acesta.

Reține instanța că, o asemenea prevedere oricum ar fi fost lipsită de interes practic, în contextul în care locatarul era în măsură să cunoască parametrii pe care spațiul necesar să îi satisfacă pentru a putea realiza obiectivele propuse. În plus, reclamanta a arătat că acele lucrări erau necesare pentru a obține licența de funcționare. Așadar, părțile s-au înțeles ca bunul să fie predat în starea în care el se găsea, care a fost consemnată în procesul-verbal de predare-primire, urmând ca el să fie amenajat, cu acordul proprietarului, de către locatar potrivit necesităților proprii.

În opinia instanței, reclamanta a cunoscut starea imobilului la încheierea contractului, constatând acest lucru o dată