Cine suportă reparațiile într-un apartament închiriat?

Nu de puține ori s-a pus problema reparațiilor la un apartament închiriat. Datorită numeroaselor întrebări primite din partea utilizatorilor avocatum.ro, am decis să răspundem tuturor dilemelor proprietarilor și chiriașilor printr-un articol.

În cele ce urmează, proprietarul mai este regăsit și sub noțiunea de locator, iar chiriașul și sub denumirea de locatar. Chiar dacă nu e obligatoriu ca proprietarul să fie și cel care dă în chirie un spațiu, în cuprinsul prezentului articol facem referire prin ambele noțiuni la persoana care dă un bun în chirie.

Pentru o înțelegere mai ușoară a lucrurilor, ne propunem să începem cu redarea art. 1788 și 568 din Codul civil, care enumeră obligațiile privind reparațiile ce incumbă părților unui contract de închiriere. Astfel, potrivit Codului Civil în vigoare,

Art. 1788

(1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, conform destinației stabilite potrivit art. 1.799.

(2) Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului.

Art.578

(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:

a)necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;

Prin urmare, lucrările necesare reprezintă o variantă a lucrărilor adăugate care nu au caracter de sine stătător și se identifică prin aceea că, în lipsa lor, imobilul ar pieri sau s-ar deteriora. Cu alte cuvinte, finalitatea acestor lucrări constă în conservarea bunului imobil.

Cu titlu de exemplu, menționăm:

– lucrările prin care ferestrele apartamentului sunt înlocuite, întrucât cele vechi nu aveau capacitatea de a izola locuința într-un mod corespunzător și, din această cauză, în interior, se forma mucegaiul;

– lucrările de înlocuire a țevilor prin care circulă apa;

– lucrări de renovare a acoperișului din cauză că se infiltrează apa.

Toate aceste lucrări sunt necesare pentru a menține imobilul în stare corespunzătoare de funcționare. Ca regulă, ele sunt realizate de către proprietar, pe propria-i cheltuială. Dar dacă, încă de la început, este într-o stare de degradare – cum procedăm?

Având în vedere acest aspect, precizăm că, orice persoană care dorește să închirieze un imobil, face la început o evaluare a propriilor interese. Este important să analizeze condițiile în care acesta se găsește, prețul locațiunii, precum și alte elemente pe care le consideră esențiale. De aceea, informațiile privind obligațiile părților unui astfel de contract și consecințele eventualelor clauze pe care le inserează, au un caracter stringent.

În acest sens, rezumăm, cu titlu de exemplu, situația de fapt și considerentele unei hotărâri pronunțată de Tribunalul București.

„Astfel, reclamanta, în calitate de locatar, a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de locațiune, având ca obiect un imobil, pentru a-l folosi cu destinație de cantină. Precizează că bunul imobil se afla în stare avansată de degradare, astfel că, pentru desfășurarea activităților tip cantină, era necesară igienizarea și realizarea unor lucrări de adaptare și echipare corespunzătoare.

În acest sens, părțile s-au înțeles să încheie contractul de locațiune, inserând o clauză prin care locatarului i s-a dat posibilitatea să inițieze un program de renovare a acestui bun. Pe parcursul derulării lucrărilor,  reclamanta a afirmat că spațiul s-a dovedit a fi necorespunzător din punct de vedere constructiv, tehnic, rețeaua de canalizare era subdimensionată și a solicitat intervenții repetate, ceea ce a generat costuri suplimentare. Menționează că pârâta a refuzat să participe la aceste costuri care nu erau incluse în programul de renovare.

De asemenea, reclamanta a invocat faptul că bunul închiriat trebuie predat locatarului într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat, iar imobilul în cauză a fost predat într-o stare improprie potrivit destinației. Mai mult decât atât, a invocat faptul că lucrările necesare, cum sunt cele prezente în speță, trebuie efectuate de către proprietar, chiar dacă părțile și-au dat acordul ca acestea să fie realizate integral și suportate de locatar. Susține reclamanta că toate lucrările pe care le-a efectuat, au fost pentru aducerea bunului în stare de funcționare, așa cum locatorul trebuia să predea inițial.

Pârâta a depus întâmpinare, prin care s-a apărat, solicitând respingerea susținerilor reclamantei.

Instanța a reținut că spațiul disputat a fost vizitat, în prealabil, de către reclamantă, spre a verifica dacă acesta poate fi utilizat pentru realizarea scopului urmărit, și anume operarea unei cantine. De asemenea, în contract nu există vreo prevedere care să instituie obligația locatorului de a aduce modificări spațiului, în vederea predării lui către chiriaș într-o anumită stare care l-ar fi făcut propice utilizării urmărite de acesta.

Reține instanța că, o asemenea prevedere oricum ar fi fost lipsită de interes practic, în contextul în care locatarul era în măsură să cunoască parametrii pe care spațiul necesar să îi satisfacă pentru a putea realiza obiectivele propuse. În plus, reclamanta a arătat că acele lucrări erau necesare pentru a obține licența de funcționare. Așadar, părțile s-au înțeles ca bunul să fie predat în starea în care el se găsea, care a fost consemnată în procesul-verbal de predare-primire, urmând ca el să fie amenajat, cu acordul proprietarului, de către locatar potrivit necesităților proprii.

În opinia instanței, reclamanta a cunoscut starea imobilului la încheierea contractului, constatând acest lucru o dată cu ocazia preluării de la proprietar. De asemenea, instanța apreciază că nu poate fi vorba nici de o îmbogățire fără justă cauză a proprietarului, ci doar de o executare în condițiile determinate de părți. Astfel, a respins cererea reclamantei ca neîntemeiată.”.

În concluzie, sintagma „a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii” este relativă, ținând cont de fiecare caz în parte. De aceea, este absolut necesar ca toate aspectele legate de obligațiile părților unui contract de locațiune privind reparațiile locative să fie înțelese în mod corect, deoarece consecințele juridice pot fi „scumpe”, similar situației pe care am descris-o mai sus. Desigur, pentru o înțelegere corectă și completă a dispozițiilor legale în materie, este nevoie de ajutor de specialitate din partea unui avocat.

Pe lângă aceste aspecte, considerăm că este necesară expunerea unei alte situații de fapt în care, aparent, era evident cui îi incumbă obligația.

Astfel, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, reclamantul, în calitate de proprietar al unui autoturism, în contradictoriu cu pârâtul, în calitate de proprietar al imobilului, a solicitat instanței să-l oblige pe acesta din urmă să-i plătească contravaloarea prejudiciului pe care l-a suferit, invocând temeiul răspunderii civile delictuale.

În fapt, reclamantul a parcat autoturismul în fața imobilului pârâtului și, în urma căderii unei bucăți de gheață de mari dimensiuni de pe acoperișul clădirii, autoturismul a fost grav avariat, fiind necesară efectuarea unor lucrări costisitoare.

În temeiul răspunderii civile delictuale pentru prejudiciul cauzat de lucruri, reclamantul a invocat faptul că proprietarul imobilului are paza juridică și, în consecință, acesta trebuie să răspundă pentru prejudiciul cauzat. Menționăm că, la acel moment, proprietarul nu locuia efectiv în clădirea respectivă, întrucât aceasta fusese închiriată.

Pentru a putea pronunța o hotărâre legală și temeinică, instanța a reținut că, în discuție este calitatea de paznic juridic al bunului, aceasta calitate aparținând proprietarului, deoarece el exercită puterea de direcție, control și supraveghere a bunului său. Cu toate acestea, puterea la care am făcut referire, poate fi transmisă prin acte juridice. Având în vedere conținutul contractului de locațiune, nimic nu se opune tezei conform căreia această putere este transmisă locatarului, întrucât, în concret, el va fi efectiv acolo, exercitând direcția, controlul și supravegherea bunului care face obiectul contractului.

Reclamantul însă, a afirmat că obligația de îndepărtare a gheții de pe acoperiș îi revine proprietarului, deoarece nu reprezintă propriu-zis o ”reparație curentă” care incumbă locatarului.

Relativ la această afirmație, instanța consideră că este neîntemeiată, afirmând că activitatea de îndepărtare a gheții de pe acoperiș trebuie asimilată unei asemenea operații de reparație curentă care revine utilizatorului imobilului. Până la urmă, el este prezent în acel loc, are cunoștință de ce se întâmplă, iar o asemenea problemă trebuie îndepărtată cu celeritate. Mai mult decât atât, nu poate reprezenta o reparație capitală, care să modifice structura imobilului ori să fie esențială pentru conservarea acesteia. Instanța reține că, simplul fapt că acoperișul imobilului era acoperit de zăpadă, nu reprezintă în mod evident o degradare a acestuia.

Astfel, a fost invocată excepția calității procesuale pasive a pârâtului. Instanța de fond a admis excepția, respingând cererea. Ulterior, s-a făcut recurs și s-au constatat următoarele.

În ceea ce privește dovedirea calității de paznic juridic al lucrurilor, persoana prejudiciată va beneficia de prezumția de pază, care se referă la proprietarul bunului, întrucât, s-a statuat că este o sarcină exorbitantă să impui acestei persoane să cunoască în detaliu situația juridică a unui imobil. Mai departe, s-a decis că, revine proprietarului juridic să facă dovada că paza juridică a fost transmisă către o altă persoană, de pildă, prin intermediul unui contract de locațiune.

Așadar, este necesar să vă asigurați că ale voastre contracte de locațiune îndeplinesc condițiile cerute de lege, pentru a putea face dovada, dacă vă aflați într-o asemenea situație, că nu în sarcina dumneavoastră ar trebui angajată răspunderea civilă delictuală pentru prejudiciul cauzat de bunul imobil.

În al doilea rând, redăm dispozițiile art. 1790 din Codul civil, conform cărora:

(1) Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii.

Din modul de redactare a textului de lege, se observă că legiuitorul subliniază faptul că lucrările necesare cad în sarcina locatorului.

Cu toate acestea, dispozițiile legale în materia obligațiilor părților privind reparațiile locative, au caracter dispozitiv. Astfel că, părțile pot stipula, de exemplu, ca anumite reparații de renovare să fie efectuate de către locatar. Însă, chiar și în această situație, trebuie să se țină seama de principiul potrivit căruia părțile unui raport juridic civil trebuie să se afle pe poziții de egalitate juridică.

Mai mult decât atât, pentru a determina ce sarcini concrete se circumscriu noțiunilor de reparații capitale și reparații curente, în jurisprudență, s-au avut în vedere, în anumite ipoteze, gradul de uzură al anumitor componente ale imobilului și momentul sesizării.

Spre exemplu, după o anumită perioadă de la data încheierii locațiunii, locatarul observă că o anumită țeavă sanitară este afectată. Aparent, implică o cheltuială obișnuită, însă, constată că, de fapt, respectiva țeavă era extrem de uzată din cauza faptului că proprietarul nu a procedat din timp la înlocuirea ei. O asemenea reparație îi revine, în mod evident, locatorului care are și un interes propriu de a conserva bunul său imobil.

De asemenea, un rol important îl joacă culpa. De exemplu, să presupunem că locatarului i s-a fisurat bateria de la duș la scurt timp după încheierea locațiunii.

În acest caz, se poate demonstra că nivelul de uzură al acesteia era deja avansat la momentul încheierii contractului, însă acest aspect nu a fost ușor de observat și, atunci, locatarul nu are nicio culpă. Nu ar fi justificat să procedeze el la schimbarea acesteia.

Dacă bateria de la duș nu prezenta vicii, însă locatarul a fost neglijent în utilizarea acesteia, atunci este justificat ca el să suporte această cheltuială.

În concluzie, legea permite ca părțile să reglementeze drepturile și obligațiile acestora în materia efectuării reparațiilor. În lipsa unor prevederi contractuale agreate de către părți, dispozițiile legale arată care dintre reparații cad în sarcina proprietarului și care cad în sarcina chiriașului.

Suntem încântați, ca departament al societății de avocatură dedicat exclusiv cazurilor specifice dreptului imobiliar, să venim în sprijinul tău cu soluții eficace, adaptate mereu contextului legislativ, pentru obținerea celui mai bun rezultat.

Până să ne cunoaștem, te invităm să citești explicațiile noastre privind legislația, regăsite în rubrica explicăm legislația, un proiect inedit la care lucrează o întreagă echipă de avocați.