Urmareste-ne
  >  Drept civil   >  Clauze înșelătoare în contractele încheiate cu dezvoltatorii imobiliari

Clauze înșelătoare în contractele încheiate cu dezvoltatorii imobiliari

Dorința de a avea o proprietate personală este tot mai des materializată prin achiziționarea unui imobil de la dezvoltatorii imobiliari, iar de aici apar numeroase probleme începând de la legalitatea documentației în baza căreia a fost edificată construcția, până la calitatea deficitară a finisajelor, respectiv a materialelor folosite.

Din acest considerent, prealabil oricăror alte demersuri privind achiziționarea unui bun imobil, se impune să ne asigurăm în legătură cu deplina legalitate a documentației în baza căreia dezvoltatorul imobiliar a construit, pe de o parte, și cu litigiile ce pot plana asupra viitorului drept de proprietate, pe de altă parte, dar mai cu seamă asupra pretențiilor pe care le avem din perspectiva clauzelor contractuale aflate în promisiunea-bilaterală de vânzare – așa-zisul antecontract.

Pentru aceasta, după ce s-a identificat apartamentul dorit de la dezvoltatorul imobiliar, trebuie obținut câte un extras de carte funciară pentru terenul pe care s-a construit ansamblul rezidențial, respectiv pentru construcția-bloc și apartament.

În extras apar toate sarcinile ce grevează dreptul de proprietate al dezvoltatorului. Mai mult, în extras apar toate litigiile ce au fost notate în Cartea funciară cu privire la imobil.

Abia în momentul în care avocatul consideră că extrasul de informare obținut nu prezintă niciun fel de suspiciuni, acesta procedează la consultarea portalului instanțelor de judecată – după numele proprietarului imobilului teren și construcție –, pentru a constata că într-adevăr nu există litigii cu privire la apartamentul, respectiv construcția unde acesta se află sau terenul în discuție.

Un alt demers firesc ce trebuie urmat este obținerea din partea dezvoltatorului imobiliar a tuturor documentelor ce au stat la baza edificării construcției, precum certificatul de urbanism, autorizația de construire, proces-verbal de recepție a lucrărilor și alte asemenea. Pentru o ușoară parcurgere a conținutului documentelor și o interpretare corectă, este recomandat să se apeleze la un avocat.

Odată constatată legalitatea documentelor, urmează acțiunile de asigurare că ceea ce s-a discutat cu dezvoltatorul imobiliar este reglementat în contract.

În majoritatea cazurilor, între cumpărător și dezvoltator are loc încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare – document denumit în mod uzual și antecontract.

Ce reprezintă promisiunea bilaterală de vânzare?

Promisiunea bilaterală de vânzare este actul juridic prin care ambele părți se obligă să încheie, în viitor, un contract de vânzare.

Prin urmare, în această situație, nu există un promitent și un beneficiar anume – se poate înțelege că fiecare dintre părți pot fi, în același timp, și promitent și beneficiar.

Un aspect important al promisiunii bilaterale de vânare îl reprezintă stabilirea condițiilor în care urmează a fi încheiat contractul de vânzare.

De aceea, angajarea răspunderii prin semnarea promisiunii cu privire la eventuale clauze contractuale poate conduce la pierderea avansului plătit de către promitentul-cumpărător în situația în care contractul de vânzare nu mai este încheiat din culpa acestuia din urmă.

Exemple concrete de motive ce au condus la răzgândirea promitenților-cumpărători în încheierea contractului de vânzare sunt angajarea prin promisiunea bilaterală la acceptul cu privire la o societate de administrare a imobilului.

Nu de puține ori s-a constatat că societatea are ca asociat dezvoltatorul imobiliar ori o persoană desemnată de dezvoltator și angajează cheltuieli supraevaluate, precum servicii de pază, servicii de curățenie ori îngrijire la prețuri cu mult peste cele din piață.

Un alt motiv este lipsa mențiunilor cu privire la calitatea finisajelor, respectiv a materialelor folosite, însă acest aspect în detaliem în cele ce urmează.

Micșorarea limitelor de distanță cu privire la viitoarele construcții sau permisiunea edificării unor alte construcții în imediata vecinătate sunt, de asemenea, motive pentru care promitenții-cumpărători au ales să nu semneze contractele de vânzare.

Reglementarea pretențiilor cu privire la finisaje, materiale și obiectele sanitare folosite

Nu de puține ori, se întâmplă ca după achiziționarea noii locuințe să se constate calitatea slabă a materialelor, a manoperei, sau mai mult decât atât, a construcției în ansamblul său.

Concret, trebuie definite în promisiunea bilaterală de vânzare structura exactă a viitoarei instalații de electricitate, a celei sanitare, precum și materialele din care acesta sunt realizate. Urmând același raționament, trebuie specificate în mod expres obiectele ce vor fi încastrate în construcție, precum parchet, gresie ori faianță, modelul cablurilor, cel a prizelor sau întrerupătoarelor, precum și obiectele sanitare cum sunt bateria de la lavoar și cea de la cadă.

Orice eventuale nemulțumiri apărute ulterior semnării, nu pot justifica pretențiile avute de promitentul-cumpărător cu ceva timp în urmă.

Clauzele cu privire la administrarea viitoare a construcției în care se află apartamentul, cele cu privire la branșamente, situația nefinalizării construcției la termenul convenit, modificarea înfățișării aspectului exterior al blocului, sunt doar câteva dintre aspectele la care promitentul-cumpărător trebuie să fie atent atunci când analizează contractele pe care le semnează.

În cadrul echipei noastre, avem colegi avocați specializați în drept imobiliar, care sunt mereu pregătiți să elaboreze ori, după caz, să analizeze contractele pe care cumpărătorii le semnează.

Clauze înșelătoare în contractele încheiate cu dezvoltatorii imobiliari

Comments

  • Micu Andreea

    7 februarie 2020

    Buna seara! Am încheiat în 2018 un antecontract de vânzare cumpărare imobil. Acest antecontract încetează in 31.10.2019, cu prelungire până în 31.12.2019 deoarece nu a fost începută construcția imobilului respectiv. În antecontract este prevăzută o clauză prin care mi se va restitui avansul acordat in 10 zile in cazul nerespectării antecontractului . Acest avans se va restitui printr-o notificare emisă dezvoltatorului. As dori sa stiu ce anume trebuie sa conțină notificarea respectivă si daca trebuie emisă de un notar/avocat? Cum trebui e sa procedez pentru a-mi recupera avansul? Care este procedura pentru a stabili o întâlnire cu un avocat de drept civil din echipa cadrul societății dumneavoastră de avocatură? Va multumesc anticipat!

    Reply
  • Ana Maria Radu

    7 februarie 2020

    Buna ziua,

    As vrea sa va solicit suportul in urmatoarea situatie:
    In august 2018 am semnat o promisiune de vanzare-cumparare cu termen scadent in 30.06.2019, cu mentiunea ca dezvoltatorul mi-a comunicat initial
    ca termen de finalizare a constructiei martie 2019. De atunci am tot primit amanari (telefonic/la sediul societatii), intrucat au solicitat acordul pentru o supraetajare cu un nivel.
    La inceputul lunii iulie am sunat pentru alegerea finisajelor si, tot atunci, m-a anuntat o angajata ca trebuie sa mergem la notar sa semnam actul aditional de prelungire cu 90 de zile, perioada de gratie, conform art 1.8 din contract. Am solicitat sa-mi fie trimis pe mail draftul actului aditional, dar mi-a fost refuzata solicitarea.
    De asemenea mentionez ca trebuia sa fiu notificata inainte de scadenta pentru a putea beneficia de perioada de gratie, conform contractului, ceea
    ce nu s-a intamplat.
    In data de 08.07.2019 am semnat act aditional de prelungire, dar nu cu perioada de 90 de zile, ci cu peste 150 de zile, fara a exista un acord prealabil. Inainte de semnarea actului aditional am primit asigurari ca imobilul o sa fie gata pana la 30 august 2019 si ne-am putea muta, din
    acest motiv nici nu am verificat daca data trecuta in act aditional este cea de 90 de zile.
    In data de 17.09.2019 am fost la sediul dezvoltatorului si i-am transmis ca ma nemultumeste modul in care ma amana de la o luna la alta. Doamna
    administrator mi-a spus ca termenul la care s-ar putea sa ma mut ar fi cel mai devreme 20.12.2019, iar din punct de vedere al actelor si semnarea
    contractului ar fi realist termenul de luna martie 2020. A 2-a solutie propusa a fost sa imi restituie avansul achitat si i-am comunicat ca voi analiza situatia.
    Doamna administrator nu mai recunoaste cele mentionate si nici nu imi ofera un raspuns clar cu privire la returnarea avansului.
    Va trimit atasat schimbul de mail-uri si articolele din contract pentru a-mi spune daca e recomandat sa incep demersurile legale in vederea
    recuperarii avansului sau din modificarea art 1.8 prin act aditional se intelege ca ii pot recupera fara alte demersuri in 20 de zile de la data
    scadenta, 30.11.2019, desi e prevazuta din nou perioada de gratie.
    De asemenea, precizez faptul ca in data de 24.09.2019 i-am propus doamnei administrator ca in data de 30.11.2019 sa vin cu un expert in constructii,
    dar in loc de raspuns am primit intrebarea: “cu ce va deranjeaza daca la etajele superioare se vor continua lucrarile?”, cu mentiunea ca vor prioritiza finalizarea apartamentului meu astfel incat sa ma pot muta.
    Va rog sa imi spuneti cum pot stabili o intalnire cu un avocat de la dumneavoastra. Ma intereseaza un avocat specializat in drept civil sau avocat specializat in drept imobiliar.

    Mulțumesc,
    O seară frumoasă!

    Reply

Lasă un răspuns