Urmareste-ne
  >  Opinii juridice   >  Drept civil   >  Clauze înșelătoare în contractele încheiate cu dezvoltatorii imobiliari

Clauze înșelătoare în contractele încheiate cu dezvoltatorii imobiliari

Dorința de a avea o proprietate personală este tot mai des materializată prin achiziționarea unui imobil de la dezvoltatorii imobiliari, iar de aici apar numeroase probleme începând de la legalitatea documentației în baza căreia a fost edificată construcția, până la calitatea deficitară a finisajelor, respectiv a materialelor folosite.

Din acest considerent, prealabil oricăror alte demersuri privind achiziționarea unui bun imobil, se impune să ne asigurăm în legătură cu deplina legalitate a documentației în baza căreia dezvoltatorul imobiliar a construit, pe de o parte, și cu litigiile ce pot plana asupra viitorului drept de proprietate, pe de altă parte, dar mai cu seamă asupra pretențiilor pe care le avem din perspectiva clauzelor contractuale aflate în promisiunea-bilaterală de vânzare – așa-zisul antecontract.

Pentru aceasta, după ce s-a identificat apartamentul dorit de la dezvoltatorul imobiliar, trebuie obținut câte un extras de carte funciară pentru terenul pe care s-a construit ansamblul rezidențial, respectiv pentru construcția-bloc și apartament.

În extras apar toate sarcinile ce grevează dreptul de proprietate al dezvoltatorului. Mai mult, în extras apar toate litigiile ce au fost notate în Cartea funciară cu privire la imobil.

Abia în momentul în care avocatul consideră că extrasul de informare obținut nu prezintă niciun fel de suspiciuni, acesta procedează la consultarea portalului instanțelor de judecată – după numele proprietarului imobilului teren și construcție –, pentru a constata că într-adevăr nu există litigii cu privire la apartamentul, respectiv construcția unde acesta se află sau terenul în discuție.

Un alt demers firesc ce trebuie urmat este obținerea din partea dezvoltatorului imobiliar a tuturor documentelor ce au stat la baza edificării construcției, precum certificatul de urbanism, autorizația de construire, proces-verbal de recepție a lucrărilor și alte asemenea. Pentru o ușoară parcurgere a conținutului documentelor și o interpretare corectă, este recomandat să se apeleze la un avocat.

Odată constatată legalitatea documentelor, urmează acțiunile de asigurare că ceea ce s-a discutat cu dezvoltatorul imobiliar este reglementat în contract.

În majoritatea cazurilor, între cumpărător și dezvoltator are loc încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare – document denumit în mod uzual și antecontract.

Ce reprezintă promisiunea bilaterală de vânzare?

Promisiunea bilaterală de vânzare este actul juridic prin care ambele părți se obligă să încheie, în viitor, un contract de vânzare.

Prin urmare, în această situație, nu există un promitent și un beneficiar anume – se poate înțelege că fiecare dintre părți pot fi, în același timp, și promitent și beneficiar.

Un aspect important al promisiunii bilaterale de vânare îl reprezintă stabilirea condițiilor în care urmează a fi încheiat contractul de vânzare.

De aceea, angajarea răspunderii prin semnarea promisiunii cu privire la eventuale clauze contractuale poate conduce la pierderea avansului plătit de către promitentul-cumpărător în situația în care contractul de vânzare nu mai este încheiat din culpa acestuia din urmă.

Exemple concrete de motive ce au condus la răzgândirea promitenților-cumpărători în încheierea contractului de vânzare sunt angajarea prin promisiunea bilaterală la acceptul cu privire la o societate de administrare a imobilului.

Nu de puține ori s-a constatat că societatea are ca asociat dezvoltatorul imobiliar ori o persoană desemnată de dezvoltator și angajează cheltuieli supraevaluate, precum servicii de pază, servicii de curățenie ori îngrijire la prețuri cu mult peste cele din piață.

Un alt motiv este lipsa mențiunilor cu privire la calitatea finisajelor, respectiv a materialelor folosite, însă acest aspect în detaliem în cele ce urmează.

Micșorarea limitelor de distanță cu privire la viitoarele construcții sau permisiunea edificării unor alte construcții în imediata vecinătate sunt, de asemenea, motive pentru care promitenții-cumpărători au ales să nu semneze contractele de vânzare.

Reglementarea pretențiilor cu privire la finisaje, materiale și obiectele sanitare folosite

Nu de puține ori, se întâmplă ca după achiziționarea noii locuințe să se constate calitatea slabă a materialelor, a manoperei, sau mai mult decât atât, a construcției în ansamblul său.

Concret, trebuie definite în promisiunea bilaterală de vânzare structura exactă a viitoarei instalații de electricitate, a celei sanitare, precum și materialele din care acesta sunt realizate. Urmând același raționament, trebuie specificate în mod expres obiectele ce vor fi încastrate în construcție, precum parchet, gresie ori faianță, modelul cablurilor, cel a prizelor sau întrerupătoarelor, precum și obiectele sanitare cum sunt bateria de la lavoar și cea de la cadă.

Orice eventuale nemulțumiri apărute ulterior semnării, nu pot justifica pretențiile avute de promitentul-cumpărător cu ceva timp în urmă.

Clauzele cu privire la administrarea viitoare a construcției în care se află apartamentul, cele cu privire la branșamente, situația nefinalizării construcției la termenul convenit, modificarea înfățișării aspectului exterior al blocului, sunt doar câteva dintre as