Urmareste-ne
  >  Opinii juridice   >  Drept civil   >  Contractul de închiriere, între teorie și aplicabilitate practică

Contractul de închiriere, între teorie și aplicabilitate practică

Bună ziua,

Supun atenției dumneavoastră, următoarea situație:

Avem 3 apartamente moștenite de curând, motiv pentru care intenționăm, din dorința de a le fructifica, să le oferim spre închiriere/ locațiune.

Am citit succint pe Internet, cum, în egală măsură, am vorbit și cu persoanele apropiate, și am dedus că un eventual contract de închiriere ar fi mai favorabil decât unul de locațiune, însă nu am înțeles cu exactitate considerentele pentru care s-a ajuns la această concluzie.

Pe de altă parte, ni s-a spus că, pentru a nu plăti la organele fiscale impozit pentru închirierea apartamentelor, să redactăm două contracte, respectiv unul de comodat și unul de închiriere.

O altă nedumerire constă în modul de încheiere al contractului/ contractelor, și anume în formă verbală (pentru a nu exista dovadă) sau în formă scrisă?

Fără a părea de rea-credință, vă rugăm să analizați situația noastră și, eventual, să stabilim o întâlnire pentru a discuta pe larg cele expuse.

Întrebare adresată de Laura C.

 

Bună ziua, doamna Laura! Vă mulțumim pentru interesul acordat serviciilor noastre.

Pentru început, menționăm că prin contractul de închiriere a locuințelor se înțelege o varietate a contractului de locațiune, astfel cum este acesta definit de art. 1777 din Codul civil, în cadrul căruia o persoană, denumită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, denumită chiriaș, folosința totală sau parțială, pe durată determinată sau nedeterminată (maximum 49 de ani), a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani denumită chirie.

Se poate observa că este vorba despre transmiterea unei folosințe temporare, care, spre deosebire de contractul de locațiune de drept comun, are un obiect deosebit, care îi conferă anumite particularități, obiectul constând într-o suprafață locativă care se trasmite în folosință contra chiriei.

Legiuitorul noului Cod civil a consacrat închirierii locuințelor, pe lângă regulile generale aplicabile contractului de locațiune, și unele reguli particulare, la art. 1824-1835, cu precizarea că închirierii locuințelor îi mai sunt consacrate și unele dispoziții din legi speciale, cum ar fi Legea nr. 114/1996 a locuinței și O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.

Părțile acestui contract sunt locatorul (cel care închiriază) și locatarul (chiriașul).

Poate avea calitatea de locator o persoană fizică sau juridică. Poate fi vorba despre proprietar sau chiar despre titularul unui alt drept real (uzufructuar) asupra imobilului sau chiar de titularul unui drept de creanță (potrivit art. 1.833 Cod civil, „Chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere”).

În situația în care sunt mai multe persoane ce vor locui în unul dintre cele 3 apartamentele, aveți libertatea de a încheia fie cu o singură persoana contractul, fie cu toate.

În acest sens, menționăm că documentul ce atestă închirierea poate fi încheiat, în calitate de locatar, și de mai multe persoane, acestea devenind cotitulare ale contractului de locațiune și sunt ținute să răspundă de executarea obligațiilor locative conform regulilor care guvernează obligațiile cu pluralitate de subiecte și, de principiu, obligațiile locatarilor sunt divizibile [conform art. 1422 alin. (1) „obligația este divizibilă între mai mulți debitori atunci când aceștia sunt obligați față de creditor la aceeași prestație, dar fiecare dintre ei nu poate fi constrâns la executarea obligației decât separat și în limita părții sale din datorie.”], cu excepția cazului în care în contract s-a prevăzut solidaritatea între debitori [Art. 1.434. alin. (1) „Obligația solidară conferă fiecărui creditor dreptul de a cere executarea întregii obligații și de a da chitanță liberatorie pentru tot.”].

Trebuie să amintim, cu privire la problema în discuție, prevederile art. 1822 alin. (1) Cod civil potrivit cărora, în lipsa unei interdicții stipulate în acest sens, și alte persoane pot locui împreună cu chiriașul, caz în care vor fi ținute solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract.

Cu privire la forma contractului de închiriere a locuințelor, evidențiem următoarele:

Contractul de închiriere în discuție are caracter consensual, fiind necesar, dar și suficient, acordul de voință al părților.

Cu toate acestea, prin grija proprietarului, contractul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale, de unde rezultă obligativitatea încheierii contractului în formă scrisă și necesitatea îndeplinirii formalității depunerii acestuia la organele fiscale teritoriale.

S-a precizat că forma scrisă și operațiunea de înregistrare la organele fiscale sunt solicitate numai ad probationem (în cazul în care se dorește evacuarea chiriașului, spre exemplu), iar lipsa înscrisului nu este de natură să afecteze valabilitatea contractului. Pentru acestea, dat fiind caracterul consensual, putem vorbi de un contract legal încheiat și în momentul în care acesta este realizat în formă verbală.

Cu toate acestea, chiar dacă potrivit Codului civil valabilitatea acestui contract nu depinde de o anumită formă, încheierea contractului de închiriere a locuințelor în formă verbală ar avea ca rezultat imposibilitatea calculării și reținerii contribuțiilor datorate pentru chiria obținută de către locator, acesta fiind supus sancțiunilor prevăzute în materie de fiscalitate, putând fi atrasă chiar și răspunderea penală.