Contractul de închiriere, între teorie și aplicabilitate practică
Bună ziua,
Supun atenției dumneavoastră, următoarea situație:
Avem 3 apartamente moștenite de curând, motiv pentru care intenționăm, din dorința de a le fructifica, să le oferim spre închiriere/ locațiune.
Am citit succint pe Internet, cum, în egală măsură, am vorbit și cu persoanele apropiate, și am dedus că un eventual contract de închiriere ar fi mai favorabil decât unul de locațiune, însă nu am înțeles cu exactitate considerentele pentru care s-a ajuns la această concluzie.
Pe de altă parte, ni s-a spus că, pentru a nu plăti la organele fiscale impozit pentru închirierea apartamentelor, să redactăm două contracte, respectiv unul de comodat și unul de închiriere.
O altă nedumerire constă în modul de încheiere al contractului/ contractelor, și anume în formă verbală (pentru a nu exista dovadă) sau în formă scrisă?
Fără a părea de rea-credință, vă rugăm să analizați situația noastră și, eventual, să stabilim o întâlnire pentru a discuta pe larg cele expuse.
Întrebare adresată de Laura C.
Bună ziua, doamna Laura! Vă mulțumim pentru interesul acordat serviciilor noastre.
Pentru început, menționăm că prin contractul de închiriere a locuințelor se înțelege o varietate a contractului de locațiune, astfel cum este acesta definit de art. 1777 din Codul civil, în cadrul căruia o persoană, denumită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, denumită chiriaș, folosința totală sau parțială, pe durată determinată sau nedeterminată (maximum 49 de ani), a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani denumită chirie.
Se poate observa că este vorba despre transmiterea unei folosințe temporare, care, spre deosebire de contractul de locațiune de drept comun, are un obiect deosebit, care îi conferă anumite particularități, obiectul constând într-o suprafață locativă care se trasmite în folosință contra chiriei.
Legiuitorul noului Cod civil a consacrat închirierii locuințelor, pe lângă regulile generale aplicabile contractului de locațiune, și unele reguli particulare, la art. 1824-1835, cu precizarea că închirierii locuințelor îi mai sunt consacrate și unele dispoziții din legi speciale, cum ar fi Legea nr. 114/1996 a locuinței și O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
Părțile acestui contract sunt locatorul (cel care închiriază) și locatarul (chiriașul).
Poate avea calitatea de locator o persoană fizică sau juridică. Poate fi vorba despre proprietar sau chiar despre titularul unui alt drept real (uzufructuar) asupra imobilului sau chiar de titularul unui drept de creanță (potrivit art. 1.833 Cod civil, „Chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului, caz în care, în lipsa unei stipulații contrare, cesionarul, respectiv sublocatarul răspunde solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere”).
În situația în care sunt mai multe persoane ce vor locui în unul dintre cele 3 apartamentele, aveți libertatea de a încheia fie cu o singură persoana contractul, fie cu toate.
În acest sens, menționăm că documentul ce atestă închirierea poate fi încheiat, în calitate de locatar, și de mai multe persoane, acestea devenind cotitulare ale contractului de locațiune și sunt ținute să răspundă de executarea obligațiilor locative conform regulilor care guvernează obligațiile cu pluralitate de subiecte și, de principiu, obligațiile locatarilor sunt divizibile [conform art. 1422 alin. (1) „obligația este divizibilă între mai mulți debitori atunci când aceștia sunt obligați față de creditor la aceeași prestație, dar fiecare dintre ei nu poate fi constrâns la executarea obligației decât separat și în limita părții sale din datorie.”], cu excepția cazului în care în contract s-a prevăzut solidaritatea între debitori [Art. 1.434. alin. (1) „Obligația solidară conferă fiecărui creditor dreptul de a cere executarea întregii obligații și de a da chitanță liberatorie pentru tot.”].
Trebuie să amintim, cu privire la problema în discuție, prevederile art. 1822 alin. (1) Cod civil potrivit cărora, în lipsa unei interdicții stipulate în acest sens, și alte persoane pot locui împreună cu chiriașul, caz în care vor fi ținute solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract.
Cu privire la forma contractului de închiriere a locuințelor, evidențiem următoarele:
Contractul de închiriere în discuție are caracter consensual, fiind necesar, dar și suficient, acordul de voință al părților.
Cu toate acestea, prin grija proprietarului, contractul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale, de unde rezultă obligativitatea încheierii contractului în formă scrisă și necesitatea îndeplinirii formalității depunerii acestuia la organele fiscale teritoriale.
S-a precizat că forma scrisă și operațiunea de înregistrare la organele fiscale sunt solicitate numai ad probationem (în cazul în care se dorește evacuarea chiriașului, spre exemplu), iar lipsa înscrisului nu este de natură să afecteze valabilitatea contractului. Pentru acestea, dat fiind caracterul consensual, putem vorbi de un contract legal încheiat și în momentul în care acesta este realizat în formă verbală.
Cu toate acestea, chiar dacă potrivit Codului civil valabilitatea acestui contract nu depinde de o anumită formă, încheierea contractului de închiriere a locuințelor în formă verbală ar avea ca rezultat imposibilitatea calculării și reținerii contribuțiilor datorate pentru chiria obținută de către locator, acesta fiind supus sancțiunilor prevăzute în materie de fiscalitate, putând fi atrasă chiar și răspunderea penală.
Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 241/2005 pentru prevenirea și combaterea evaziunii fiscale „constituie infracțiunea de evaziune fiscală și se pedepsesc cu închisoare de la 2 ani la 8 ani și interzicerea unor drepturi, următoarele fapte săvârșite în scopul sustragerii de la îndeplinirea obligațiilor fiscale: a) ascunderea bunului ori a sursei impozabile sau taxabile;” (a se vedea, de pildă, Sentința penală nr. 168/ 4 octombrie 2016 de condamnare pentru nedeclararea veniturilor obținute din chirie, pronunțată de către Tribunalul Brăila, accesând https://goo.gl/xwgWRe).
Exigențele de ordin fiscal au ca obiectiv stabilirea impozitului pe veniturile obținute din chirii. Nerespectarea acestora, însă, nu atrage nulitatea contractului de închiriere, ci conduce la sancțiuni fiscale, uneori chiar și penale.
Potrivit art. 83 alin. (1) din Codul Fiscal constituie venituri impozabile și „veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor mobile și imobile, obținute de către proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal”. Art. 41 alin. (1) din același Cod, dispune: „calculul, declararea și plata impozitului pe profit se efectuează trimestrial, până la data de 25 inclusiv a primei luni următoare încheierii trimestrelor I-III”.
Codul de Procedură Fiscală, în art. 173 alin. (1), stipulează că neachitarea la termenul de scadență de către debitor a obligațiilor fiscale principale conduce la aplicarea de dobânzi și penalități de întârziere.
Mai mult decât atât, conform dispozițiilor art. 336 alin. (1) lit. b), coroborat cu alin. (2) lit. d) din același Cod de Procedură, „neîndeplinirea de către contribuabil/plătitor la termen a obligațiilor de declarare prevăzute de lege, a bunurilor și veniturilor impozabile sau, după caz, a impozitelor, taxelor, contribuțiilor și a altor sume, precum și orice informații în legătură cu impozitele, taxele, contribuțiile, bunurile și veniturile impozabile, dacă legea prevede declararea acestora, se sancționează, în cazul persoanelor fizice, cu amendă de la 500 la 1000 lei”.
Despre incidența prevederilor legale anterior menționate și, implicit, atragerea celor două tipuri de răspundere, poate fi vorba și în cazul, des uzitat în practică, a încheierii unui contract (act aparent) de comodat (folosință cu titlu gratuit) în scopul sustragerii de la plata obligațiilor fiscale, când, în fapt, este vorba despre un contract de închiriere (act fictiv/ascuns), cei care ocupă imobilul plătind proprietarului chirie (operațiune definită de Codul civil ca drept simulație).
Potrivit Codului Civil, simulația, reglementată de art. 1289-1294, este operațiunea juridică care creează o aparență neconformă cu realitatea prin încheierea a două acte juridice: unul public și mincinos (comodatul), ale cărui efecte sunt înlăturate sau modificate, total sau parțial de altul secret și adevărat (locațiunea/închirierea), care conține în sine, implicit sau explicit, acordul părților de a simula (poate fi consemnat sau nu în scris).
Art. 1.292 din Codul Civil prevede că „dovada simulației poate fi făcută de terți sau de creditori cu orice mijloc de probă. Părțile pot dovedi și ele simulația cu orice mijloc de probă, atunci când pretind că aceasta are caracter ilicit”, fapt care va conduce, foarte simplu, la posibilitatea atragerii răspunderii civile și/sau penale.
Tot cu privire la forma acestui contract (de închiriere) trebuie să aducem în atenție și dispozițiile art. 1.798 „contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege” (deci, fără a mai fi necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești în acest sens).
În încheiere, redăm modalitățile prin care poate fi încetat contractul de închiriere a locuinței, respectiv:
Art. 1321 Cod civil enumeră, drept cauze generale de încetare a contractului, executarea acestuia, acordul de voință al părților, denunțarea unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiției, imposibilitatea fortuită de executare și orice alte cauze prevăzute de lege.
Contractul de locațiune mai poate înceta prin:
– Denunțare unilaterală, de către oricare dintre părți și cu acordarea unui termen de preaviz (vezi art. 1824 Cod civil), în cazul contracului încheiat pe durată nedeterminată, iar în cazul contractului pe durată determinată doar dacă s-a stipulat expres în contract această posibilitate;
– Reziliere, solicitată de oricare dintre părți, atunci când cealaltă parte nu își execută, în mod culpabil, obligațiile asumate în contractul încheiat;
– La expirarea termenului, atâta timp cât nu va opera tacita relocațiune, în condițiile art. 1810 Cod civil;
– În termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului conform art. 1834 Cod civil;
– Pieiere bunului;
– Desființarea titlului locatorului; cu toate acestea locațiunea continuă și dupădesființare, pe durata stipulată de părți, fără a se putea depăși un an de la data desființării titlului locatorului, cu condiția ca locatarul să fi fost de bună-credință la încheierea locațiunii;
– Înstrăinarea bunului dat în locațiune, dacă părțile convin astfel. Cu toate acestea, locațiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2) Cod civil.
Doamna Laura, cu privire la stabilirea unei întâlniri, sunați, când aveți disponibilitatea, la unul dintre numerele de telefon afișate la secțiunea contact a website-ului, iar unul dintre colegi este încântat să convină cu dumneavoastră toate detaliile.
Cu considerație,
echipa
