Cum poți construi legal pe terenul altei persoane? Contractul de superficie, exemplu practic
Bună ziua! Numele meu este Anica și apelez la serviciile dumneavoastră din următoarele considerente:
Am un imobil undeva la periferie și doresc să construiesc o hală unde să desfășor activități comerciale. Din păcate, acest imobil nu este racordat la electricitate, motiv pentru care am solicitat acest lucru companiei locale.
Mi s-a transmis ca va fi nevoie de amplasarea unui transformator pe terenul meu, ocazie cu care va trebui încheiat un contract de superficie. Vă rog să-mi explicați ce implică încheierea acestui contract și dacă solicitarea lor este legală?
Întrebare adresată de Anica V.
Bună ziua, domnule Anica, și vă mulțumim pentru că ați ales serviciile echipei avocatum.ro!
Potrivit dispozițiilor art. 693 din Codul Civil, superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra sau în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință.
Dreptul de superficie este dreptul real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care cuprinde în conţinutul său juridic dreptul de proprietate asupra unei construcţii, plantaţii ori altor lucrări autonome cu caracter durabil (în speță, transformatorul), amplasate pe terenul proprietatea dumneavoastră, precum şi prerogativa folosinţei şi, în mod limitat, prerogativele posesiei şi dispoziţiei asupra terenului respectiv.
Prin încheierea contractului de superficie titularul acestui drept (societatea care deține transformatorul) va avea posibilitatea de a decide cu privire la teren, în limitele dreptului său, adică se va bucura de o dispoziţie specifică asupra terenului, sub aspect material şi sub aspect juridic.
Mai întâi, sub aspect material, superficiarul (societatea care deține transformatorul, în continuare, „societatea”) va fi îndreptăţit să amenajeze terenul în vederea construirii sau a plantării (tot ceea ce ține de amplasarea transformatorului), ceea ce presupune o transformare materială a acestuia.
În al doilea rând, sub aspect juridic, va avea posibilitatea încheierii actelor juridice de înstrăinare sau de grevare cu sarcini a construcţiei, dar şi a părţii din dreptul de superficie care constituie o dezmembrare a dreptului de proprietate asupra terenului (în concret, va avea posibilitatea transmiterii acestui drept către o terță persoană).
Prin încheierea acestui contract de superficie (pe o durată de maximum 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii), aceștia doresc sa le fie recunoscut dreptul de a amplasa acel transformator, proprietate personală, pe terenul dumneavoastră, pentru a se proteja juridic în caz de accesiune.
Considerăm încheierea acestui contract ca o măsură de protecție a dreptului de proprietate a societății asupra transformatorului, deoarece, astfel cum am spus, în situația în care se va ajunge la invocarea accesiunii (prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ceea ce se alipește cu bunul ori se încorporeaza în acesta – art. 567 Cod civil), despăgubirile pentru faptul construirii transformatorului asupra imobilului dumneavoastră se vor acorda dupa cum societatea a fost de bună sau de rea-credință, iar în cazul în care nu ar exista acest contract de superficie, vor fi considerați de rea-credință (în temeiul art. 586 din Codul Civil), cu toate consecințele juridice ce decurg de aici.
Pentru acestea, considerăm în totală legalitate solicitarea acestora de a se constitui dreptul de superficie, cu mențiunea că acest drept va trebui sa fie limitat, prin contract, doar asupra porțiunii de teren asupra căreia va fi amplasat transformatorul.
Pe lângă toate acestea considerăm că ar trebui acordată o atenție deosebită contractului de superficie și văzut în ce măsura se pot compensa inconvenientele grevării, chiar și parțiale, a terenului dumneavoastră de această superficie.
Domnule Anica, în eventualitatea considerării sfatului nostru ca unul folositor cazului dumneavoastră, dorim să aveți în vedere că puteți oricând solicita sprijinul nostru atât aici, în mediul online, cât și în parcurgerea concretă a oricăror demersuri. În vederea stabilirii unei întâlniri nu ezitați să ne contactați.
Cu considerație,
echipa
