Obținerea autorizației de construire în cazul neîndeplinirii condițiilor prevăzute de lege
Cum obțin autorizație de construire în cazul neîndeplinirii condițiilor prevăzute în documentațiile de urbanism și/ sau de amenajare a teritoriului aprobate?
Succint, acum câțiva ani am început construirea unei clădiri fără autorizație de construire, gândindu-mă că o voi obține pe parcurs și așa vor merge și lucrările mai repede. Numai că, după ce am făcut toate demersurile, m-am lovit de un refuz categoric din partea autorităților, spunându-mi că imobilul este încadrat în categoria zonelor protejate și că prin dimensiune și amplasare depășește cu mult restricțiile impuse de legislație.
Vă trimit atașat certificatul de urbanism prin care mi-au comunicat că mi se refuză obținerea autorizației.
Vă rog să-mi spuneți dacă se mai poate salva într-un fel ceea ce am construit până acum sau dacă va trebui să demolez?
Întrebare adresată de Androniceanu V.
Bună ziua, domnule Androniceanu! Vă mulțumim că ați ales serviciile echipei avocatum.ro și sperăm că răspunsul nostru va fi unul suficient de lămuritor pentru situația dumneavoastră.
Pentru început, precizăm că, potrivit art. 2 alineatul (21) din Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (actualizată) „Procedura de autorizare a executării lucrărilor de construcții începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul obținerii, ca act final, a autorizației de construire și cuprinde următoarele etape:
a) emiterea certificatului de urbanism;” (prima etapă)
Potrivit art. 32 din Normele de punere în aplicare a Legii 50/1991 „Certificatul de urbanism se întocmește în conformitate cu prevederile documentațiilor de urbanism (P.U.G., P.U.Z., P.U.D.), iar în cazul în care scopul declarat de solicitant este autorizarea executării lucrărilor de construcții, iar specificul obiectivului (funcțiune, accesibilitate, relații de vecinătate etc.) nu se încadrează în prevederile documentațiilor de urbanism și/sau de amenajare a teritoriului aprobate, ori dacă particularitățile amplasamentului (suprafață neconstruibilă ca urmare a unor interdicții sau servituți, a unor zone de protecție a dotărilor de infrastructură, rezerve de teren pentru investiții de interes public etc.) nu permit realizarea investiției, certificatul de urbanism se eliberează cu menționarea expresă a incompatibilităților rezultate, precum și a imposibilității emiterii unei autorizații de construire pentru obiectivul propus.”
Tocmai această situație neconformă a fost evidențiată și prin certificatul de urbanism din data de 03.04.2016 (valabil până la data de 03.04.2017), concluzia fiind aceea că, construcția deja executată nu respectă Regulamentul Local de Urbanism aferent Zonelor Protejate în care acesta este plasat, depășind destul de mult POT-ul (procentul de ocupare al terenului) și CUT-ul (coeficientul de utilizare al terenului) admiși (se stabilesc în funcție de destinația fiecărui imobil).
Cu toate acestea, în cazul neconformității certificatului de urbanism, o posibilitate legală, este prevăzută de dispozițiile aceluiași articol 32 din Norme.
Astfel, există posibilitatea solicitării unei derogări de la prevederile documentațiilor de urbanism sau de amenajare a teritoriului aprobate, Primăria municipiului București având capacitatea (fără a fi obligată) de a solicita suplimentar, prin certificatul de urbanism, următoarele:
a) elaborarea, în condițiile și cu respectarea prevederilor Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare, a unui plan urbanistic zonal (P.U.Z.) – numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate, întocmit și aprobat în condițiile legii – ori a unui plan urbanistic de detaliu (P.U.D.), după caz, urmând ca, după aprobare, prevederile acestuia să fie preluate în cadrul P.U.G. ori P.A.T.J.; în certificatul de urbanism se va face mențiunea că documentația tehnică – D.T. (D.T.A.C./D.T.A.D.) se va putea întocmi numai după aprobarea documentației de urbanism și cu obligativitatea respectării întocmai a prevederilor acesteia;
b) completarea, după caz, a documentațiilor care însoțesc cererea pentru eliberarea autorizației de construire cu următoarele studii, avize, expertize:
1. studii de specialitate: de circulație, istoric, de amenajare peisagistică, de impact asupra mediului (numai la solicitarea autorității de protecție a mediului), studiu de însorire și altele asemenea;
2. avize de la organismele competente pentru zonele asupra cărora s-a instituit un anumit regim de protecție sau de restricții de construire (protecția zonelor naturale; protejarea monumentelor istorice; zone cu trafic aerian; vecinătatea construcțiilor și ansamblurilor cu caracter militar; drumuri; rețele electrice și de telecomunicații; magistrale de transport de gaze, de produse petroliere; căi ferate și navigabile; cursuri de apă; stații meteo; surse și gospodării de apă, amenajări de îmbunătățiri funciare etc.);
Potrivit art. 32 din Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul „în cazul în care prin cererea pentru emiterea certificatului de urbanism se solicită o modificare de la prevederile documentațiilor de urbanism aprobate pentru zona respectivă sau dacă condițiile specifice ale amplasamentului ori natura obiectivelor de investiții o impun, autoritatea publică locală are dreptul ca, după caz, prin certificatul de urbanism:
a) să respingă în mod justificat cererea de modificare a prevederilor documentațiilor de urbanism aprobate;
b) să condiționeze autorizarea investiției de elaborarea și aprobarea de către autoritatea publică locală competentă a unui plan urbanistic zonal;
c) să condiționeze autorizarea investiției de aprobarea de către autoritatea publică competentă a unui plan urbanistic zonal, elaborat și finanțat prin grija persoanelor fizice și/sau juridice interesate, numai în baza unui aviz prealabil de oportunitate întocmit de structura specializată condusă de arhitectul-șef și aprobat, după caz, conform competenței:
1. de primarul localității;
2. de primarul general al municipiului București;
3. de președintele consiliului județean, cu avizul prealabil al primarului localităților interesate, doar în cazul în care teritoriul reglementat implică cel puțin două unități administrativ-teritoriale;
d) să solicite elaborarea unui plan urbanistic de detaliu;
e) să permită întocmirea documentației tehnice pentru autorizația de construire, fără elaborarea unei documentații de urbanism, în situația construirii pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au același regim de înălțime cu cel solicitat.
Concluzii
Având în vedere toate cele de mai sus, opinăm în sensul că, pentru a se obține intrarea în legalitate (în afară de posibilitatea obținerii autorizației de demolare), având în vedere legislația în vigoare, trebuie depuse toate diligențele în vederea obținerii derogării prevăzute de art. 32 din Normele anterior-indicate.
Domnule Androniceanu, în eventualitatea considerării sfatului nostru ca unul folositor cazului dumneavoastră, dorim să aveți în vedere că puteți oricând solicita sprijinul nostru atât aici, în mediul online, cât și în parcurgerea concretă a pașilor despre care am făcut vorbire, respectiv obținerea derogărilor prevăzute de art. 32 din Norme. În vederea stabilirii unei întâlniri, contactați-ne la unul dintre numerele de telefon afișate în cadrul website-ului.
Cu considerație,
echipa
