Pot solicita expropriatorului despăgubiri pentru lipsa dreptului de folosință a imobilului?

Bună ziua,

Permiteți-mi, vă rog, să redau cât se poate de succint situația mea, urmând ca ulterior să discutăm asupra acesteia.

În data de 12.02.2015, Consiliul General al Municipiului București a emis o hotărâre cu privire la declanșarea procedurilor de expropriere pentru mai multe imobile proprietate privată (inclusiv  mai multe imobile ale subsemnatului).

În data de 16.10.2015, am fost notificat de către Primăria Municipiului București (în conformitate cu prevederile art. 7 și 8 ale Legii 255/2010 și art. 5 alin. (2) și (3) din Normele metodologice de aplicare ale Legii 255/2010) cu privire la exproprierea imobilului pe care îl dețin.

În Raportul de evaluare globală, anexat notificarii, era prevăzută și valoarea totală a construcțiilor și a terenurilor, iar în cuprinsul notificării mai era precizat că persoana notificată are un termen de 30 de zile lucrătoare pentru a elibera imobilele, de la data de 16.10.2015.

În data de 29.04.2016, a fost emisă dispoziția Primarului General privind decizia de expropriere în proiectul de utilitate publică menționat anterior, în care se preciza că:

(i) sumele de bani aferente despăgubirii proprietarilor imobilelor afectate de lucrarea de utilitate publică de interes local au fost consemnate în conturile acestora conform hotărârii precizată mai sus;

(ii) au fost întocmite rapoartele de evaluare pentru imobilele expropriate, avându-se în vedere expertizele întocmite și actualizate de camerele notarilor publici;

(iii) se expropriază imobilele proprietate privată și că operează de drept transferul dreptului de proprietate asupra asupra imobilelor în proprietatea municipiului București;

(iv) prezenta decizie produce efecte și dacă:

– persoanele expropriate nu s-au prezentat la sediul Primăriei municipiului București în termenul de 20 de zile calendaristice de la data notificării, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri;

– persoanele expropriate care s-au prezentat la sediul Primăriei, dar nu au depus documentele care să ateste dreptul de proprietate/un alt drept real etc.

De asemenea, în cadrul dispoziției se menționa că aceasta produce efecte de la data emiterii acesteia și că eventualele contestații formulate de persoanele îndreptățite nu suspendă transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor expropriate de către municipiul București.

În data de 17.02.2017, a fost emisă o convocare către subsemnatul prin care mi se solicita să mă prezint în fața Comisiei pentru verificarea dreptului de proprietate sau a altui drept real la sediul Primăriei, cu actul în original sau în copie legalizată, prin care să ateste calitatea de reprezentant și posibilitatea de a accepta/refuza suma de bani propusă ca despăgubire de către expropriator.

La aceeași dată au fost încheiate mai multe procese-verbale prin care Comisia pentru aplicarea Legii 255/2010 a analizat dosarele imobilelor subsemnatului și a stabilit, totodată, că am făcut dovada calității de proprietar că sunt îndreptățit la despăgubiri. Am fost de acord, în acest sens, cu suma stabilită ca despăgubire de către expropriatorul Municipiul București.

Având în vedere toate cele ce preced, vă rog să vă exprimați opinia cu privire la redactarea unei cereri de chemare în judecată, prin care să solicitați expropriatorului despăgubiri pentru lipsa dreptului de folosință, precum și orice alte nereguli sesizate cu privire la procedura de exproprierere pentru cauză de utilitate publică, precum și pentru încălcarea prevederilor legale conform cărora cei expropiați trebuie să beneficieze de o justă și prealabilă despăgubire.

Întrebare adresată de Mihail A.

Bună ziua,

Pentru început, precizăm că exproprierea pentru cauză de utilitate publică își regăsește sediul principal al materiei în art. 44 alin. (3) din Constituție (care prevede că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire”), art. 562 alin. (3) Cod civil (în conformitate cu care „exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. În caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească”), Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, cu mențiunea că aceasta are caracter general asupra procedurii în discuție, și Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, aceasta din urmă purtând un caracter special, după cum poate fi desprins și din denumirea marginală.

Am avut în vedere la redactarea prezentei opinii Decizia Curții Constituționale nr. 380/2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 527 din data de 15 iulie 2015, referitoare la admiterea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, pe care, însă, nu o considerăm a fi incidentă asupra speței în discuție.

În continuare, în scopul clarificării dispozițiilor ce stau la baza prezentei opinii, redăm parțial conținutul articolelor 8, 9, 18, 19, 21 și, poate cel mai important, art. 22 din Legea nr. 255/2010, respectiv:

Art. 8. (1) Notificarea intenției de expropriere a imobilelor, precum și lista imobilelor ce urmează a fi expropriate se transmit prin poștă către proprietari. Lista imobilelor se face publică prin afișarea acesteia la sediul consiliului local respectiv și pe pagina proprie de internet a expropriatorului.

(2) În termen de 20 de zile calendaristice de la data notificării prevăzute la alin. (1), proprietarii imobilelor cuprinse în listă au obligația prezentării la sediul expropriatorului, în vederea stabilirii unei juste despăgubiri.

Art. 9. (1) În termen de 5 zile lucrătoare de la expirarea termenelor prevăzute la art. 8, expropriatorul are obligația emiterii deciziei de expropriere.

(2) Decizia de expropriere constituie titlu executoriu pentru predarea bunului imobil, atât împotriva celor expropriați, cât și împotriva celor care pretind un drept legat de bunul imobil expropriat, până la soluționarea definitivă și irevocabilă a litigiului legat de proprietatea bunului imobil expropriat. Contestația asupra deciziei de expropriere nu suspendă transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în cauză.

(3) Decizia de expropriere se emite și își produce efectele și în situația în care proprietarii imobilelor cuprinse în listă nu se prezintă în termenele stabilite la art. 8, nu prezintă un titlu valabil sau nu sunt cunoscuți proprietarii, precum și în situația succesiunilor nedeschise ori a succesorilor necunoscuți sau în care nu se ajunge la o înțelegere privind valoarea despăgubirii.

(4) Transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere

Art. 18. În termen de 5 zile de la emiterea deciziei de expropriere, expropriatorul numește comisia de verificare a dreptului de proprietate ori a altui drept real în temeiul căruia cererea a fost formulată și constată acceptarea sau, după caz, neacceptarea cuantumului despăgubirii de către proprietar sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului supus exproprierii.

Art. 19. (1) Plata despăgubirilor pentru imobilele expropriate se face în baza cererilor adresate de către titularii drepturilor reale, precum și de către orice persoană care justifică un interes legitim.

(2) Cererea pentru plata despăgubirilor va conține numele și prenumele titularilor drepturilor reale, adresa de domiciliu și actele doveditoare referitoare la existența drepturilor reale asupra bunului imobil expropriat. Cererea, împreună cu documentele doveditoare, originale și/sau copii legalizate, va fi depusă în termen de 10 zile de la data aducerii la cunoștința publică, prin afișare la sediul consiliului local pe raza căruia se află imobilul.

Art. 21. În termen de cel mult 90 de zile de la data emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor, expropriatorul efectuează, prin transfer bancar sau numerar, plata despăgubirilor către titularii drepturilor de proprietate asupra imobilelor expropriate sau consemnarea acestora, potrivit prevederilor prezentei legi.

Art. 22. (1) Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.

Având în vedere toate cele ce preced, se poate observa că, într-adevăr, unitatea administrativ-teritorială nu a respectat întocmai procedura instituită de Legea în discuție[1], însă, cu privire la acest aspect, la fel cum a statuat și jurisprudența[2] în materie, ați fi putut introduce o acțiune având ca obiect obligația de a face, în vederea obligării UAT la emiterea în termen a actelor de procedură.

Cu privire la o eventuală cerere introductivă de instanță având ca scop obținerea de despăgubiri pentru lipsa dreptului de folosință, opinăm după cum urmează:

Legea 255/2010 ce face, de altfel, obiectul prezentei opinii, reglementează în art. 22 calea de atac specifică – cu trimitere, sigur, la dreptul comun -, în cazul în care persoana expropriată este numulțumită de cuantumul despăgubirii.

Astfel, expropriatul nemulțumit de acest cuantum prevăzut la art. 19, se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.

Atât legea, cât și doctrina, explică înțelesul noțiunii de despăgubire, fără a se limita la valoarea de piață a imobilului, respectiv: Despăgubirea cuvenită expropriatului se compune atât din valoarea reală a imobilului expropriat, cât și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite prin măsura exproprierii, iar la calcularea acestei despăgubiri trebuie să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeași unitate administrativ-teritorială, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite.

Așadar, legiuitorul oferă libertatea persoanei expropriate să justifice prejudiciul, sub orice aspect. În funcție de strategia adoptată, prin aceasta înțelegând, dar fără a ne limita la invocarea tergiversării de către UAT a procedurii instituite de Lege, prin emiterea cu întârziere a documentelor, precum și de lipsa dreptului folosință, instanța poate oferi sau nu reclamantului o despăgubire ridicată.

Cu privire la acest aspect, într-o speță, reclamanții invocă, printre altele, prejudiciul patrimonial produs prin indisponibilizarea suprafeței de teren și imposibilitatea de a dispune asupra prerogativelor dreptului de proprietate pe parcursul procedurii exproprierii.

În acest sens, redau un paragraf din Sentința nr. 4/2016, pronunțată în ședința publică din  11 Ianuarie 2016 de către Tribunalul Gorj, respectiv: […] în  conformitate cu art.18 din Legea nr.255/2010, expropriatorul avea obligația imperativ stabilită de legiuitor de a numi comisia de verificare în termen de 5 zile de la de la emiterea deciziei de expropriere și cum în situația actuală decizia de expropriere a fost emisă la data de 13.10.2014, iar comisia nu a fost numită, i s-a adus un prejudiciu patrimoniului prin indisponibilizarea suprafeței de teren și imposibilitatea de a dispune asupra prerogativelor dreptului de proprietate pe această perioadă, culpa pârâtei fiind evidentă și de notorietate.[3]

Vom încheia prin a preciza că în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică. Ceea ce impune, însă, art. 1 din Protocolul nr.1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă și rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensații corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internațional, și anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligație de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporționalității, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

Așadar, mijlocul legal pe care-l considerăm oportun în vederea obținerii de despăgubiri pentru lipsa dreptului de folosință, pe de o parte, și pentru orice alte nereguli săvârșite cu ocazia derulării procedurii de expropriere, pe de altă parte, este procedura instituită de art. 22 din Legea 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local.

O alternativă ar putea fi acțiunea întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză, însă aceasta poartă un caracter subsidiar, într-o primă ordine de idei, iar pârâtul poate invoca dispozițiile art. 1346 lit. b) din Codul civil, care stipulează că îmbogăţirea este justificată atât timp când rezultă din neexercitarea de către cel păgubit a unui drept contra celui îmbogăţit.

O altă modalitate ar putea fi cererea de chemare în judecată întemeiată pe dispozițiile răspunderii civile delictuale a expropriatorului, termenul fiind cel general de 3 ani, care începe să curgă de la data când proprietarul a fost împiedicat în exercitarea prerogativelor dreptului său de proprietate, însă cu privire la acest demers avem următoarele obiecțiuni:

Din situația expusă nu rezultă că proprietarul a fost împiedicat în exercitarea prerogativelor dreptului său de proprietate, pe de o parte, iar nerespectarea întocmai a procedurii de expropriere instituită de către legea în discuție nu poate fi considerată faptă ilicită săvârșită cu vinovăție în accepțiunea dispozițiilor 1357 din Codul civil, pe de altă parte.

Domnule Mihail, în eventualitatea considerării sfatului nostru ca unul folositor cazului dumneavoastră, dorim să aveți în vedere că puteți oricând solicita sprijinul nostru atât aici, în mediul online, cât și în parcurgerea concretă a demersurilor privind obținerea despăgubirilor pentru lipsa dreptului de folosință a imobilelor.

[1] Sub aspectul termenelor reglementate, spre exemplu, și anume prin faptul că, printre altele, deși la 16.10.2015 clientul a fost notificat de către Primăria Municipiului București (în conf. cu prev art. 7 și 8 al Legii 255/2010 și în conf. cu prev. art. 5/(2) și (3) al Normelor metodologice de apl. a Legii 255/2010) cu privire la exproprierea imobilului  pe care-l deține, documentul nu a fost urmat, așa cum prevede art. 9 alin. (1) din Legea anterior-menționată, în termen de 5 zile lucrătoare, de decizia de expropriere. Aceasta a fost emisă, după cum rezultă din situația expusă, abia la 29.04.2016.

[2] www.avocatura.com/speta/464578/obligatie-de-a-face-tribunalul-gorj.html

[3] www.avocatura.com/speta/464578/obligatie-de-a-face-tribunalul-gorj.html

Cu considerație,
echipa