Urmareste-ne
  >  Explicăm legislația   >  Știai că există situații în care nu poți ieși cu bugetul nealterat dintr-un contract de închiriere?

Știai că există situații în care nu poți ieși cu bugetul nealterat dintr-un contract de închiriere?

Chiar dacă în concepția colectivă contractele de vânzare și cele de închiriere nu pot fi comparate, fiind asimilate total diferit, în fapt, prin contractul de închiriere, proprietarul poate preda toate drepturile pe care le are în legătură cu bunul, cu excepția dreptului de proprietate, iar chiriașul poate dobândi toate drepturile în legătură cu acel bun, mai puțin de a-l vinde sau greva cu sarcini, în principiu.

Astfel, efectele încheierii unui contract de închiriere pot fi asimilate efectelor încheierii unui contract de vânzare. Mai mult decât atât, în cazul contractului de închiriere, prin acceptarea unor clauze, poți fi obligat la plata chiriei pentru toată perioada contractuală chiar dacă nu ai folosit bunul.

Datorită numeroaselor întrebări primite pe acest subiect, alegem să vorbim astăzi despre imposibilitatea ori condiționarea denunțării unilaterale în contractele de închiriere, tocmai pentru a-ți atrage atenția asupra unor posibile clauze inserate în cuprinsul documentelor.

După cum știm, în principiu, denunțarea unilaterală într-un contract de închiriere are loc prin notificarea scrisă a partenerului contractual, însă există și situații când această acțiune singulară nu atrage încetarea contractului.

În acest sens, deosebim între contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și cel încheiat pe durată nedeterminată, pentru a observa ipotezele care se pot ivi. Cu acest prilej, precizăm că în cele ce urmează contractului de închiriere îi vom mai spune și contract de locațiune.

În materia contractului de locațiune pe durată determinată, denunțarea unilaterală este reglementată de art. 1276 din Codul civil, care spune:

Art. 1.276.

(1) Dacă dreptul de a denunța contractul este recunoscut uneia dintre părți, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început.

(2) În contractele cu executare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar și după începerea executării contractului, însă denunțarea nu produce efecte în privința prestațiilor executate sau care se află în curs de executare.

(3) Dacă s-a stipulat o prestație în schimbul denunțării, aceasta produce efecte numai atunci când prestația este executată.

(4) Dispozițiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenție contrară.

Astfel, să presupunem că A este locator și B este locatar, iar contractul de locațiune a fost încheiat pe o perioadă de 1 an. În convenție, cei doi au prevăzut dreptul lui B de a renunța oricând la acesta, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. În virtutea unei asemenea clauze, dacă B dorește să își exercite acest drept, trebuie să-i trimită o notificare lui A, prin care îi aduce la cunoștință faptul că locațiunea va înceta într-un anumit termen, determinat în raport cu perioada pentru care s-a încheiat contractul de închiriere, astfel încât să îndeplinească cerința termenului rezonabil. În cazul expus, considerăm că termenul de 15 zile este un termen rezonabil de preaviz, raportându-ne și la condițiile actuale.

Din economia textului redat mai sus rezultă că aceste dispoziții au caracter supletiv, adică părțile pot deroga de la acestea prin convenție. Ca urmare a acestui fapt, partenerii contractuali pot stipula ca dezicerea de contract să se facă fără un termen de preaviz, însă, în practică, interesul este să te pui la adăpost de consecințele încetării intempestive a contractului.

Având în vedere cele menționate anterior, dacă respectiva clauză de dezicere a fost stipulată în favoarea lui B, fără să fie obligat să respecte un termen de preaviz, întrucât art. 1276 permite aceste lucru, din momentul comunicării notificării, contractul încetează.

De pildă, în ipoteza în care după 6 luni de la momentul închirierii imobilului, B dorește să renunțe la contract, atunci îl înștiințează pe A, iar odată cu această înștiințare se stinge și obligația sa de a plăti chiria.

Deosebirea între cele două situații rezidă în aceea că, în primul caz, A (locator) beneficia de un timp până la încetarea contractului, în care putea să mediteze asupra deciziilor pe care urma să le ia cu privire la bunul închiriat, iar în cel de-al doilea caz, acesta nu mai beneficia de acea perioadă de timp.

Cu toate acestea, în materia închirierii locuințelor există anumite reguli particulare instituite de art. 1825 Cod civil. Pentru această ipoteză, legea impune ca termenul de preaviz să nu fie mai mic de 60 de zile într-un contract de închiriere. Dacă părțile ar insera o clauză care stabilește un termen mai scurt, aceasta se consideră nescrisă (nu produce efecte). Deci, în acest caz, părțile nu au posibilitatea să renunțe la termenul de preaviz, dat fiind impotanța pe care închirierea unei locuințe o manifestă.

În acest sens, art. 1825 din Codul civil, care spune:

(1) Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.

În cazul în care contractul are ca obiect înch