Știai că există situații în care nu poți ieși cu bugetul nealterat dintr-un contract de închiriere?
Chiar dacă în concepția colectivă contractele de vânzare și cele de închiriere nu pot fi comparate, fiind asimilate total diferit, în fapt, prin contractul de închiriere, proprietarul poate preda toate drepturile pe care le are în legătură cu bunul, cu excepția dreptului de proprietate, iar chiriașul poate dobândi toate drepturile în legătură cu acel bun, mai puțin de a-l vinde sau greva cu sarcini, în principiu.
Astfel, efectele încheierii unui contract de închiriere pot fi asimilate efectelor încheierii unui contract de vânzare. Mai mult decât atât, în cazul contractului de închiriere, prin acceptarea unor clauze, poți fi obligat la plata chiriei pentru toată perioada contractuală chiar dacă nu ai folosit bunul.
Datorită numeroaselor întrebări primite pe acest subiect, alegem să vorbim astăzi despre imposibilitatea ori condiționarea denunțării unilaterale în contractele de închiriere, tocmai pentru a-ți atrage atenția asupra unor posibile clauze inserate în cuprinsul documentelor.
După cum știm, în principiu, denunțarea unilaterală într-un contract de închiriere are loc prin notificarea scrisă a partenerului contractual, însă există și situații când această acțiune singulară nu atrage încetarea contractului.
În acest sens, deosebim între contractul de locațiune încheiat pe durată determinată și cel încheiat pe durată nedeterminată, pentru a observa ipotezele care se pot ivi. Cu acest prilej, precizăm că în cele ce urmează contractului de închiriere îi vom mai spune și contract de locațiune.
În materia contractului de locațiune pe durată determinată, denunțarea unilaterală este reglementată de art. 1276 din Codul civil, care spune:
(1) Dacă dreptul de a denunța contractul este recunoscut uneia dintre părți, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început.
(2) În contractele cu executare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar și după începerea executării contractului, însă denunțarea nu produce efecte în privința prestațiilor executate sau care se află în curs de executare.
(3) Dacă s-a stipulat o prestație în schimbul denunțării, aceasta produce efecte numai atunci când prestația este executată.
(4) Dispozițiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenție contrară.
Astfel, să presupunem că A este locator și B este locatar, iar contractul de locațiune a fost încheiat pe o perioadă de 1 an. În convenție, cei doi au prevăzut dreptul lui B de a renunța oricând la acesta, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. În virtutea unei asemenea clauze, dacă B dorește să își exercite acest drept, trebuie să-i trimită o notificare lui A, prin care îi aduce la cunoștință faptul că locațiunea va înceta într-un anumit termen, determinat în raport cu perioada pentru care s-a încheiat contractul de închiriere, astfel încât să îndeplinească cerința termenului rezonabil. În cazul expus, considerăm că termenul de 15 zile este un termen rezonabil de preaviz, raportându-ne și la condițiile actuale.
Din economia textului redat mai sus rezultă că aceste dispoziții au caracter supletiv, adică părțile pot deroga de la acestea prin convenție. Ca urmare a acestui fapt, partenerii contractuali pot stipula ca dezicerea de contract să se facă fără un termen de preaviz, însă, în practică, interesul este să te pui la adăpost de consecințele încetării intempestive a contractului.
Având în vedere cele menționate anterior, dacă respectiva clauză de dezicere a fost stipulată în favoarea lui B, fără să fie obligat să respecte un termen de preaviz, întrucât art. 1276 permite aceste lucru, din momentul comunicării notificării, contractul încetează.
De pildă, în ipoteza în care după 6 luni de la momentul închirierii imobilului, B dorește să renunțe la contract, atunci îl înștiințează pe A, iar odată cu această înștiințare se stinge și obligația sa de a plăti chiria.
Deosebirea între cele două situații rezidă în aceea că, în primul caz, A (locator) beneficia de un timp până la încetarea contractului, în care putea să mediteze asupra deciziilor pe care urma să le ia cu privire la bunul închiriat, iar în cel de-al doilea caz, acesta nu mai beneficia de acea perioadă de timp.
Cu toate acestea, în materia închirierii locuințelor există anumite reguli particulare instituite de art. 1825 Cod civil. Pentru această ipoteză, legea impune ca termenul de preaviz să nu fie mai mic de 60 de zile într-un contract de închiriere. Dacă părțile ar insera o clauză care stabilește un termen mai scurt, aceasta se consideră nescrisă (nu produce efecte). Deci, în acest caz, părțile nu au posibilitatea să renunțe la termenul de preaviz, dat fiind impotanța pe care închirierea unei locuințe o manifestă.
În acest sens, art. 1825 din Codul civil, care spune:
(1) Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă.
În cazul în care contractul are ca obiect închirierea locuinței, acesta încetează la expirarea termenului de preaviz de 60 de zile.
Continuăm cu ipotezele și presupunem într-un al doilea scenariu că A și B au prevăzut dreptul lui B de a renunța la contract, cu/ fără respectarea unui termen rezonabil de preaviz, însă, în schimbul renunțării, B se obligă să plătească celui dintâi o sumă de bani/ executarea altei prestații. Astfel, denunțarea locațiunii de către B este condiționată executarea prestației stipulate. Dacă B procedează ca în prima ipoteză și doar trimite notificarea, fără a executa și prestația corespunzătoare, contractul nu încetează, ci continuă să producă efecte. Consecința este aceea că B (locatarul) va fi în continuare obligat la plata chiriei.
Părțile trebuie studieze cu atenție clauzelor contractului, întrucât art. 1276 din Codul civil, fiind o normă supletivă, permite stabilirea unor condiții care se impun a fi respectate, deoarece contractul este legea părților.
Spre exemplu, A (locatorul) a redactat clauzele contractuale. Verbal, l-a anunțat pe B că prin contract i-a conferit dreptul de a denunța unilateral contractul, însă nu i-a comunicat și condiția pe care a pus-o în sarcina sa în schimbul acestei acțiuni. Clauza contractuală scrisă prevedea expres că în schimbul dezicerii de contract, B trebuie să îi plătească o sumă de bani. După o perioadă, B se vede nevoit să renunțe la acest contract, întrucât obținuse un post în altă localitate și nu mai avea interes să locuiască acolo. Ca urmare a acestui fapt, înainte de toate, B îl invită pe A să îi propună încetarea contractului prin acordul părților, explicându-i totodată situația ce impune mutarea sa. Neavând interes să facă acest lucru, A refuză. Amintindu-și că are dreptul să denunțe locațiunea, B îl notifică în acest sens pe A, dar nu îi plătește suma de bani aferentă, pentru că nu știa despre această obligație, din cauza faptului că nu a fost diligent să citească contractul înainte de a-l semna. Se vede astfel în imposiblitatea de a denunța convenția, întrucât, chiar dacă A a invocat respectiva clauză, B nu dispune de acea sumă de bani din cauza unor cheltuieli pe care le-a făcut în ultima perioadă. Menționăm că această sumă de bani nu era excesivă.
Așadar, atragem atenția că este absolut necesar ca înainte de a semna un asemenea contract de închiriere, părțile să studieze în prealabil clauzele sale. Mai mult decât atât, dacă este nevoie de ajutor pentru a le interpreta, intervenția unui avocat reprezintă soluția.
Încheiem cu contractul de închiriere pe durată determinată. Aici, lucrurile sunt mai simple, în sensul că, art. 1277 din Codul civil este o normă de ordine publică și nu se poate deroga de la prevederile sale. Indiferent de ce au stipulat părțile, acest articol rămâne aplicabil.
Conform acestuia, contractul încheiat pe durată nedeterminată poate fi denunțat unilateral de oricare dintre părți cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. Orice clauză contrară sau stipularea unei prestații în schimbul denunțării contractului se consideră nescrisă.
GARANȚIA ȘI DENUNȚAREA
Un alt aspect pe care am simțit nevoia să îl abordăm, ca urmare a faptului că este des întâlnit în practică, este reprezentat de garanția pe care o pretinde locatorul la încheierea contractului – contract de închiriere.
Pornind de la definiția legală a locațiunii, se observă că prețul (chiria) se plătește în schimbul folosirii bunului de către locatar. Astfel, interpretăm că doar plata acesteia ar fi suficientă pentru a folosi bunul.
Cu toate acestea, contractul reprezintă legea părților și conform principiului autonomiei de voință, ele au libertatea de a-și impune reciproc obligații pe care le consideră de cuviință pentru realizarea intereselor lor, fără ca acestea să genereze o încălcare a normelor imperative prevăzute de actele normative în materie.
Așadar, în practică, una dintre obligațiile pe care locatorul o stabilește în sarcina locatarului este reprezentată de plata unei garanții la încheierea contractului de locațiune, care este compusă, de regulă, dintr-o sumă de bani ce reprezintă echivalentul chiriei aferente unei luni. Rațiunea care a stat la baza acestei practici constă în faptul că, dacă locatarul renunță înainte de termen la contract, garanția nu-i va fi restituită, ci va rămâne în patrimoniul locatorului. Astfel, putem afirma, pe de-o parte, că această măsură este folosită de locator pentru a se pune oarecum la adăpost de riscul pierderii, în sensul de a-i rămâne totuși niște resurse financiare.
Pe de altă parte, garanția constituie și o descurajare pentru locatar de a renunța mai devreme de expirarea termenului la contract, atunci când n-a fost stipulat în favoarea sa dreptul de denunțare unilaterală, întrucât pierde suma de bani remisă cu titlu de garanție.
Dat fiind faptul că legea nu stabilește exact care este natura juridică a acestei garanții, vom proceda la prezentarea unor argumente care susțin anumite interpretări.
În primul rând, nu am identificat un text de lege care să interzică solicitarea unei asemenea sume de bani cu titlu de garanție la încheierea contractului. Dacă am aplica principiul conform căruia în spațiul privat este permis tot ce nu este interzis, am ajunge la concluzia că o atare practică este legală.
Am văzut așadar faptul că legea le permite părților stabilirea unei prestații în schimbul denunțării. Prin aceasta, interpretăm că voința legiuitorului este de a proteja locatorul, în sensul de a-i reduce din pierdere în cazul în care contractul încetează înainte de termenul stabilit. Locatorul și-a făcut niște calcule și, cu siguranță, ieșirea din contract din voința locatarului înainte de termen îi produce un disconfort financiar. Chiar dacă această posibilitate oricum îi era reprezentată la încheierea contractului, el însuși fiind de acord cu aceasta, totuși legiuitorul a dorit să mențină un echilibru.
Așadar, denunțarea unilaterală poate fi condiționată de executarea unei prestații, în lipsa căreia, contractul continuă să producă efecte, subzistând obligația de plată a chiriei.
Suntem încântați, ca departament al societății de avocatură dedicat exclusiv cazurilor specifice dreptului imobiliar, să venim în sprijinul tău cu soluții eficace, adaptate mereu contextului legislativ, pentru obținerea celui mai bun rezultat.
Până să ne cunoaștem, te invităm să citești explicațiile noastre privind legislația, regăsite în rubrica explicăm legislația, un proiect inedit la care lucrează o întreagă echipă de avocați.