Succesiune: donație sau vânzare?
Bună ziua! Am în proprietate mai multe imobile și vreau ca unul dintre acestea (o casă din București) să îl las fiului meu mai mare (am 3 copii).
În atare condiții, vreau să știu cum este mai sigur să-i transmit această proprietate înainte de decesul meu? Donație sau vânzare?
Din câte știu eu prin vânzare ar fi mai sigur, însă vreau să-mi dați și dumneavoastră o opinie legală cu privire la acest aspect.
Vă mulțumesc pentru ajutorul acordat!
Întrebare adresată de Angela A.
Bună ziua, doamnă Angela, și vă mulțumim pentru că ați ales serviciile echipei avocatum.ro!
Situația dumneavoastră prezintă unele aspecte ce necesită a fi subliniate, textele legale incidente relevând faptul că indiferent de actul pe care îl veți încheia (donație sau vânzare), având în vedere că vorbim despre transmiterea dreptului de proprietate către un descendent de gradul I (în defavoarea celorlalți 2), efectele juridice vor fi, în anumite situații, aceleași, după cum vom vedea în continuare.
Curtea Constituțională, prin Decizia 1152/2011 a reținut faptul că, potrivit legii, orice persoană poate dispune liber de bunurile care alcătuiesc patrimoniul său, dar dreptul de dispoziție poate fi exercitat numai în limitele stabilite de lege.
Astfel de limitări sunt prevăzute în favoarea unor rude apropiate, descendenții și părinții, sau în favoarea soțului supraviețuitor, care au calitatea de moștenitori rezervatari, rezerva succesorală constituind parte a patrimoniului celui care lasă moștenirea, la care moștenitorii au dreptul, în virtutea legii, chiar dacă defunctul a făcut liberalități în timpul vieții sau pentru cauză de moarte.
Rezerva succesorală, ca parte a moștenirii, îi apără pe moștenitorii rezervatari împotriva actelor liberale excesive ale defunctului, dreptul la rezervă fiind un drept propriu născut în persoana moștenitorilor rezervatari la data deschiderii moștenirii.
Dacă în urma determinării valorii concrete a rezervei succesorale se constată că liberalitățile făcute de defunct, donații sau legate, depășesc cotitatea disponibilă, aducând atingere rezervei succesorale, ele urmează să fie reduse în limitele cotității disponibile.
Cu privire la actele de donație, situația este cât se poate de simplă, în sensul că orice donație este valabilă atât timp cât nu se încalcă rezerva succesorală a celorlalți copii.
În cazul în care se va încălca (pentru a stabili acest lucru trebuie stabilită masa succesorală, calculată cotitatea disponibilă și cota fiecărui copil – rezerva fiind de ½ din cota fiecăruia) aceasta va fi supusă reducțiunii. În concret, donația se va desființa în măsura necesară întregirii rezervei succesorale a celorlalți copii (art. 1097 Cod civil).
În ceea ce privește actele de vânzare, temeiul de drept edificator îl reprezintă dispozițiile art. 1091 alin. (4) din Codul civil, care prevăd faptul că „Până la dovada contrară, înstrăinarea cu titlu oneros către un descendent ori un ascendent privilegiat sau către soțul supraviețuitor este prezumată a fi donație dacă înstrăinarea s-a făcut cu rezerva uzufructului, uzului ori abitației sau în schimbul întreținerii pe viață ori a unei rente viagere. Prezumția operează numai în favoarea descendenților, ascendenților privilegiați și a soțului supraviețuitor ai defunctului, dacă aceștia nu au consimțit la înstrăinare.”
Domeniul prezumției cu caracter excepțional, stipulată de alin. (4), nu îl constituie toate actele de dispoziție consimțite unui succesibil, ci doar actele impregnate de posibilitatea existenței unei suspiciuni de deghizare a operațiunii de dispoziție cu titlu gratuit, într-un act cu titlu oneros.
Practic, alin. (4) suspectează sinceritatea actelor de dispoziție făcute cu rezerva uzufructului, uzului ori abitației sau în schimbul întreținerii pe viață ori a unei rente viagere, fiindcă existența prestațiilor din aceste acte este greu de dovedit, iar păstrarea unui element esențial al dreptului de proprietate indică intenția amânării efectelor actului juridic până la o dată ulterioară.
Cel de-al doilea criteriu care trebuie îndeplinit pentru existența prezumției este unul personal: actul trebuie încheiat cu un descendent, ascendent privilegiat sau cu soțul supraviețuitor; nu are importanță dacă aceste persoane au sau nu calitatea de moștenitori ai lui de cuius.
Neîndeplinirea celor două criterii conduce la inexistența facilității probatorii oferte de alin. (4) și la reînvierea principiilor generale de probațiune.
Regimul prezumției astfel instituite este unul relativ, care vizează gratuitatea actului juridic și valoarea sa în plină proprietate (nu dezmembrământul, valoarea rentei sau a întreținerii).
Alineatul (4) oferă posibilitatea înlăturării prezumției de donație dacă cei îndreptățiți să o invoce, adică moștenitorii rezervatari, consimt la înstrăinare.
Apreciem că acest acord poate fi consemnat chiar în cuprinsul actului juridic de dispoziție sau poate fi dat și ulterior, prin declarație expresă.
În ipoteza în care cel interesat nu reușește, prin utilizarea oricărui mijloc probatoriu, să răstoarne această prezumție, atunci donația primită de acesta va fi apreciată ca fiind scutită de raport, în temeiul art. 1150 alin. (1) lit. b) din Codul civil.
Prezumția a fost instituită întrucât înstrăinarea cu titlu oneros poate fi, în realitate, o donație deghizată, iar dovada deghizării este extrem de anevoioasă.
În cazul în care prezumția nu a putut fi răsturnată de dobânditor, valoarea bunului înstrăinat se adaugă, ca și donație, la masa de calcul pentru stabilirea rezervei și a cotității disponibile, urmând ca donația să fie supusă reducțiunii în măsura în care încalcă rezerva succesorală (a se vedea art. 1092 Cod civil).
În caz contrar, atunci când donația se situează în limitele cotității disponibile, bunul rămâne valabil înstrăinat.
Având în vedere acestea, putem reține faptul că un act de vânzare făcut fără rezerva uzufructului, uzului ori abitației sau în schimbul întreținerii pe viață ori a unei rente viagere, nu va fi prezumat donație și, prin urmare, nu va putea fi revocat în cazul în care va încălca rezerva celorlalți doi copii ai dumneavoastră.
Totodată, apreciem că un act de vânzare, chiar și cu rezerva uzufructului, uzului ori abitației sau în schimbul întreținerii pe viață ori a unei rente viagere și, prin urmare, prezumat donație, va rămâne în picioare dacă dumneavoastră sau fiul dumneavoastră (cumpărătorul) va face dovada clară a realității tranzacției (eventual prin faptul ca banii s-au plătit prin bancă și are dovada plății).
Concluzionând, considerăm că opțiunea dumneavoastră trebuie să fie rezultatul unei analize mai largi, analiză care să poarte asupra tuturor factorilor care influențează succesiunea viitoare, astfel încât să se aleagă cea mai eficientă cale pentru atingerea scopului dumneavoastră.
Doamna Angela, în eventualitatea considerării sfatului nostru ca unul folositor cazului dumneavoastră, dorim să aveți în vedere că puteți oricând solicita sprijinul nostru atât aici, în mediul online, cât și în parcurgerea concretă a tuturor acestor demersuri. În vederea stabilirii, vă stăm la dispoziție la unul dintre numerele de telefon afișate în cadrul website-ului.
Cu considerație,
echipa
