Cum pot dobândi doi coproprietari dreptul de proprietate prin uzucapiune, cât timp există neînțelegeri asupra suprafeței de teren aflată în posesia fiecăruia?

Înainte de a trece la examinarea propriu-zisă a problemei de drept invocate, ce are legătură cu dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune de către coproprietarii care nu se înțeleg asupra suprafeței stăpânite, apreciem că este necesar să lămurim care este conținutul noțiunilor juridice existente în cuprinsul interogației de mai sus.

Deși în viața de zi cu zi ne referim adesea la conceptul de proprietate, identificându-l cu bunul ori averea pe care o posedă o persoană fizică sau cu relația dintre proprietar și bunul său, din punct de vedere juridic, proprietatea desemnează însuși dreptul de proprietate. Acesta din urmă prezintă două forme, și anume: dreptul de proprietate publică și dreptul de proprietate privată.

În cazul de față, este incident dreptul de proprietate privată, pe care doctrina l-a definit ca fiind „dreptul real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice”.

Importanța acestuia este marcată, în primul rând, de faptul că reprezintă un drept constituțional, fiind prevăzut în art. 44 din Constituția României. De asemenea, îl regăsim reglementat și în art. 555 alin. (1) din Codul civil, conform căruia „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.”.

În forma sa pură și simplă, dreptul de proprietate privată aparține unui singur titular (1 persoană) care exercită ansamblul prerogativelor inerente acestuia, și anume posesie, folosință și dispoziție.

Mail mult, acest drept este susceptibil de modalități, în sensul că atributele sale sunt, uneori, exercitate concomitent și împreună sau concomitent și diferențiat de către două sau mai multe persoane. Temeiul juridic al afirmației îl constituie art. 555, alin. (2), teza I, care spune că „în condițiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalități și dezmembrăminte, după caz.”.

Astfel, menționăm proprietatea comună, care reprezintă una dintre modalitățile dreptului de proprietate privată, ce presupune exercitarea tuturor atributelor de către două sau mai multe persoane concomitent și împreună. Aceasta cunoaște la rândul ei două forme, și anume: coproprietatea și devălmășia. În sprijinul acestei afirmații, redăm art. 632 alin. (1) din Codul Civil:

„Art. 632. (1) Formele proprietății comune sunt următoarele:

a) proprietatea pe cote-părți (coproprietatea);

b) proprietatea în devălmășie (devălmășia)”.

Mai departe, redăm conținutul alin. (1) al art. 634 pentru a observa în ce constă calitatea de coproprietar:

„Art. 634. (1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară.”.

Astfel, fiecare dintre titulari deține o cotă-parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate privată, fără ca bunul care formează obiectul acestuia să fie divizat în materialitatea sa. De asemenea, reiese faptul că, între coproprietari există doar o diferență de ordin cantitativ, iar nu calitativ. Bogata jurisprudență a instanțelor naționale oferă numeroase exemple în care această divizare este exprimată atât în procente, cât și în fracții.

Ca urmare a faptului că problema de drept invocată se referă la instituția uzucapiunii, este necesar să punctăm în cele ce urmează, câteva aspecte legate de instituția posesiei.

Astfel, identificăm existența posesiei atât ca stare de fapt, cât și ca stare de drept.

În prima sa accepțiune, posesia (stăpânirea) reunește două elemente întâlnite sub denumirea de corpus și animus. Elementul corpus evocă ideea de stăpânire materială a unui bun, în timp ce elemental animus este plasat în plan psihologic, intențional. Așadar, posesia ca stare de fapt relevă un raport de fapt între posesor și bunul corporal asupra căruia exercită puterea.

În cea de-a doua accepțiune, posesia, ca prerogativă a dreptului de proprietate privată, se exprimă ca o stare de drept. În acest înțeles, aria ei se extinde, incluzând atât elementul de fapt, cât și pe cel de drept. Astfel, chiar dacă proprietarul nu mai are stăpânirea materială, faptică a bunului său, atributul posesiei, ca element de drept, se exercită în continuare.

Care este legătura dintre posesie și uzucapiune?

Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a drepturilor reale principale (inclusiv dreptul de proprietate privată) prin posesia bunurilor care formează obiectul lor, în toată perioada prevăzută de lege și prin exercitarea pozitivă a dreptului de opțiune cu privire la uzucapiune, ca drept potestativ.

În literatura de specialitate, prin drepturi potestative (numite și drepturi secundare) sunt desemnate acele drepturi subiective civile care, ca regulă, nu dau naștere direct unui drept la acțiune, adică acele prerogative constând în puterea de a da naștere prin manifestare unilaterală de voință unui efect juridic ce afectează și interesele altei persoane.

În primul rând, menționăm faptul că posesia la care se face referire în definiție este reprezentată de posesia ca stare de fapt. În acest sens, se naște efectul achizitiv al acesteia, ca urmare a unei îndelungate stăpâniri faptice a imobilului.

În al doilea rând, uzucapiunea (prescripția achizitivă) reprezintă o sancțiune de drept civil, ce poate interveni în cazul titularilor drepturilor de proprietate privată inactivi.

În fapt, dacă titularul unui drept de proprietate privată asupra unui bun imobil nu-l mai folosește, iar o altă persoană exercită stăpânirea materială asupra acestuia, atunci cea din urmă poate invoca uzucapiunea, dacă sunt îndeplinite și celelalte condițiile legale, pentru a putea dobândi, în mod originar, dreptul de proprietate privată. Consecința rezidă în aceea că titularul inițial a pierdut dreptul de proprietate din patrimoniul său ca urmare a pasivității de care a dat dovadă, iar cealaltă persoană se bucură de dobândirea acestuia.

Poate te interesează și articolul legat de: Uzucapiune. Diferență de suprafață. Posibilitatea modificării suprafeței imobilului intabulat prin notarea posesiei

Întorcându-ne la speța actuală, reiterăm că uzucapiunea poate fi invocată doar ca urmare a unei exercitări îndelungate a posesiei de fapt. Cu privire la acest ultim aspect, legea prevede anumite condiții ce se impun a fi îndeplinite. Astfel, posesia trebuie să aibă o anumită durată prevăzută de lege și să fie utilă.

Conform art. 922 alin. (2), nu se poate vorbi despre o posesie utilă atunci când este afectată de vicii. Adică, atunci când este discontinuă (exercitată cu intermitențe anormale în raport cu natura bunului), tulburată (dobândită sau conservată prin acte de violență fizică sau morală, care n-au fost provocate de o altă persoană) ori clandestină (exercitată astfel încât nu poate fi cunoscută).

„Art. 923. (1) Posesia este discontinuă atât timp cât posesorul o exercită cu intermitențe anormale în raport cu natura bunului.

Art. 924. (1) Posesia este tulburată atât timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violență, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană.

Art. 925. (1) Posesia este clandestină, dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută.”.

Mai departe, în ceea ce privește coproprietatea, fiecare titular exercită plenitudinea atributelor asupra părții sale exclusive din drept, astfel cum reiese din art. 634, alin. (1), teza I. Dacă ne referim la bunul comun, fiecare dintre ei are dreptul să-l folosească în întregime, atât timp cât nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari, conform art. 636, alin. (1): „Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.”.

Rezultă că, din punct de vedere material, nu posedă fiecare o suprafață proprie. Așadar, potrivit practicii judiciare, fiind presupuși că stăpânesc bunul împreună, posesia lor este echivocă și nu poate fundamenta dobândirea dreptului prin uzucapiune de către un coproprietar. Cu toate acestea, jurisprudența a opinat în sensul că, viciul echivocității posesiei poate fi înlăturat prin acte din care să rezulte intenția fermă a unuia dintre coindivizari de a se comporta ca proprietar exclusiv, fiind în acest caz intervertită posesia comună (animus condomini) în posesie exclusivă (animus domini).

Un alt subiect de interes, citit de majoritatea utilizatorilor, este și: Uzucapiune. Expertiză topografică. Obiective raport de expertiză specialitatea topografie

Menționăm că, potrivit art. 918, alin. (1), lit. c), fiecare coproprietar este un detentor precar în raport cu cotele-părți ce revin celorlalți, iar nu un posesor. Dar, detenția precară poate fi intervertită (schimbată) în posesie, dacă intervine unul dintre cazurile expres prevăzute de lege.

„Art. 920.(1) Intervertirea detenției precare în posesie nu se poate face decât în următoarele cazuri:

a) dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiția ca dobânditorul să fie de bună-credință.”.

De asemenea, conform art. 644 alin. (1) din Codul civil, titularii coproprietății pot încheia un contract de administrare, prin care să atribuie fiecăruia o parte din bun pe care să o folosească exclusiv. Dacă ulterior vor apărea elemente ale uzucapiunii, atunci se va cunoaște suprafața efectivă asupra căreia s-a exercitat posesia și, dacă vor fi îndeplinite toate condițiile legale, se va putea invoca cu succes această instituție.

În concluzie, pentru a se putea dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune de către un coproprietar, este necesar ca acesta să facă dovada că s-a comportat ca un proprietar exclusiv al întregului imobil, respectiv a suprafeței de teren pe care o pretinde.

De asemenea, dacă posesia a început după data de 1 octombrie 2011, devine aplicabil art. 930, alin. (1), lit. c) din Codul civil, dacă vor fi îndeplinite toate aceste condiții expres prevăzute.

Art. 930. (1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.”.

Suntem încântați, ca departament al societății de avocatură dedicat exclusiv cazurilor de uzucapiune, să venim în sprijinul tău cu soluții eficace, adaptate mereu contextului legislativ, pentru obținerea celui mai bun rezultat.