Uzucapiune. Diferență de suprafață. Posibilitatea modificării suprafeței imobilului intabulat prin notarea posesiei

Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune și posibilitatea modificării suprafeței imobilului intabulat prin notarea posesiei asupra diferenței de teren rezultată din măsurători.

Bună ziua, domnule avocat! Numele meu este Antonescu și vă solicit ajutorul pentru a intabula dreptul de proprietate asupra unei parcele de 134 mp pe care o dețin fără acte, conform documentelor atașate.

Întrebare adresată de Antonescu I.

Bună ziua, doamnă Antonescu! Vă mulțumim pentru interesul acordat serviciilor noastre.

Problema care se pune în cazul dumneavoastră (astfel cum reiese din documentele comunicate) privește două aspecte diferite. Pe de o parte, este vorba despre posibilitatea intabulării/ notării în cartea funciară a surplusului de suprafață de 134 mp rezultat între suprafața terenului menționată din acte (400 mp) și/sau suprafața terenului intabulată în cartea funciară (420 mp), și suprafața reală a terenului (554 mp) și, pe de altă parte, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra surplusului de suprafață.

I. În ceea ce privește posibilitatea intabulării/ notării în cartea funciară a surplusului de suprafață de 134 mp rezultat între suprafața terenului menționată din acte (400 mp) și/sau suprafața terenului intabulată în cartea funciară (420 mp), și suprafața reală a terenului (554 mp).

Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele. Potrivit art. 1 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice.

Existența unor diferențe între suprafața imobilului conform actelor de proprietate și suprafața reală a imobilului, rezultată din măsurători, a constituit dintotdeauna o problemă practică, astfel că legea reglementează în mod expres situațiile cu care se pot confrunta titularii drepturilor de proprietate.

În acest sens, Legea nr. 7/1996 prevede că în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și de înscriere în cartea funciară se soluționează astfel:

a. Dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci această suprafață se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe; – NU este cazul în speța analizată;

b. Dacă suprafața din măsurători este mai mare în proporție de până la 10% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan […], atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului;– NU este cazul în speța analizată, dar aceste dispoziții explică intabularea în cartea funciară a suprafeței de 420 mp în loc de 400 mp cât rezulta din acte dumneavoastră de proprietate.

c. Dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la litera b) (s.n. 10%), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza procesului verbal de vecinătate și a unei adeverințe eliberate de autoritățile publice locale, prin care atestă faptul că:

(i) Posesorul este cunoscut că deține diferența de suprafață de teren sub numele de proprietar;

(ii) Imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale.

d. Ulterior notării posesiei în cartea funciară conform lit. c), posesorul poate solicita eliberarea certificatul de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar.

În egală măsură, art. 41 alin. (8) reiterează faptul că, în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (8) lit. c) -f) (prezentate în Anexa 1) și a unei documentații cadastrale.

Iată deci că, în situația în care proprietarul deține în fapt o suprafață mai mare decât cea menționată în actele de proprietate, legea prevede posibilitatea notării în cartea funciară a posesie asupra surplusului de teren.

Trebuie însă subliniat că notarea posesiei în cartea funciară nu se confundă cu intabularea dreptului de proprietate asupra celor 134 mp. Este adevărat că prin notarea posesiei, terenul de 134 mp va fi evidențiat în cartea dumneavoastră funciară, însă această operațiunea pur administrativă nu vă conferă un drept de proprietate asupra surplusului de teren și deci nu ține loc de titlu de proprietate. Mai mult decât atât, posesia în cauză este o stare de fapt și nu o stare de drept, nefiind dobândită în temeiul unui act juridic, ceea ce înseamnă că nu veți putea dispune din punct de vedere juridic asupra terenului de 134 mp. Cu alte cuvinte, nu veți putea înstrăinat sau transmite folosința terenului în cauză către terțe persoane.

Dobândirea dreptului de proprietate asupra surplusului de teren se realizează numai prin modurile prevăzute în mod expres și limitativ prin lege (exemplu: vânzare-cumpărare, hotărâre judecătorească, uzucapiune), notarea posesiei în cartea funciară nefiind însă unul dintre ele.

Trebuie însă remarcat faptul că notarea posesiei, care va avea efect de opozabilitate față de terți, va constitui un avantaj cert în favoarea dumneavoastră într-un viitor demers care să aibă ca scop final obținerea dreptului de proprietate asupra terenului.

În concluzie, pentru situația dumneavoastră în care dețineți în fapt o suprafață de 134 mp în plus față de suprafața de teren intabulată în cartea funciară, de 420 mp din măsurători și 400 mp din acte, legea prevede posibilitatea notării în cartea funicară a posesiei asupra surplusului de teren deținut fără acte.

Cu toate acestea, trebuie să evidențiem că, în cazul dumneavoastră există deja o carte funciară, deci nu putem vorbi despre o primă înregistrare, ci mai mult despre o modificare a suprafeței cuprinse în cartea funciară existentă, fapt care ridică câteva dificultăți de ordin practic.

Potrivit art. 105 din Regulament, documentația cadastrală de modificare a suprafeței imobilului se va întocmi în situația în care suprafața imobilului rezultată din măsurători este diferită de suprafața pentru care a fost atribuit numărul cadastral, indiferent dacă această suprafață a fost sau nu înscrisă în cartea funciară. Aceste dispoziții au însă caracter de principiu.

Relevante pentru speța analizată sunt prevederile Regulamentului din 2014 conform cărora modificarea în plus a suprafeței imobilului înscris în cartea funciară cu peste 10% din suprafața deja înscrisă se poate realiza în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive, în baza documentației cadastrale.

În cazul dumneavoastră, întrucât aveți deja intabulat dreptul de proprietate asupra suprafeței de 400 mp (din acte) și 420 mp (din măsurători – eronat), s-ar impune modificare suprafeței imobilului și deci rectificarea cărții funciare care să aibă ca rezultat notarea diferenței de posesie de până la 554 mp.

Or, astfel cum am arătat mai sus, această operațiune de modificare în plus a suprafeței cu peste 10% din suprafața deja intabulată, se poate realiza numai în baza unei hotărâri judecătorești – obiectul acțiunii este cunoscut în practică sub denumirea de uzucapiune.

Arătăm că art. 109 din Regulament pune în aplicare dispozițiile art. 33 din Legea nr. 7/1996 care prevăd că înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanței judecătorești definitive și irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declarații date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentații cadastrale.

Chiar dacă Legea nr. 7/1996 prevede și posibilitatea rectificării menționilor din cartea funciară în baza unei declarații date în formă autentică de titularul tabular, Regulamentul din 2014 exclude această variantă, prevăzând că pentru situația în care se dorește modificarea în plus a suprafeței imobilului este necesară o hotărâre judecătorească.

În concluzie, notarea posesiei prin rectificării mențiunilor din cartea funciară se poate realiza numai în baza unei hotărâri judecătorești – litigiu având ca obiect uzucapiune.

Ca variante alternative, însă cu șanse reduse de reușită și pentru care există deci riscul respingerii dosarului, se poate apela la notarea posesiei printr-o cerere propriu-zisă de notare a posesiei, având la baza documentele menționate în art. 41 din Legea nr. 7/1996, sau printr-o cerere de completare a cărții funciare.

În acest din urmă caz, arătăm că potrivit art. 34 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, o carte funciară poate fi completată prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nicio altă carte funciară, operațiune care se face de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesați, pe baza unei încheieri. În acest scop, se folosesc toate înscrisurile și documentațiile tehnice existente, privitoare la imobilele în cauză, precum și situația dreptului de proprietate.

II. În ceea ce privește posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra surplusului de suprafață.

Dobândirea dreptului de proprietate asupra surplusului de suprafață de 134 mp + 20 mp se poate realiza prin intermediul unei acțiuni în uzucapiune.

Uzucapiunea (sau prescripția achizitivă) a fost definită în doctrina juridică ca fiind un mod de dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul fixat de lege.

Ca atare, una dintre condițiile uzucapiunii este curgerea neîntreruptă a termenului prevăzut de lege. În egală măsură, pentru a uzucapa, posesia dumneavoastră trebuie să fie una neviciată adică să nu fie dobândită sau menținută prin violență, să fie exercitată în mod public și sub nume de proprietar.

Pentru speța de față, există următoarele posibilități în ceea ce privește curgerea termenului de uzucapiune:

a) Potrivit art. 41 alin. (9) din Legea 7/1996, drepturile reale care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credință, potrivit legii, timp de 5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară.

De asemenea, art. 931 din Noul Cod civil dispune în sensul că drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau ca titular al unui al drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună credință a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

Aceasta este uzucapiune tabulară reglementată de Noul Cod civil. Termenul de 5 ani va curge numai de la notarea posesiei în cartea funciară.

b) Dacă cererea de notare a posesiei va fi respinsă, avem la îndemână noțiunea de uzucapiune extratabulară ce poate fi invocată și care își găsește temeiul în dispozițiile Noului Cod civil.

Potrivit art. 930 din Noul Cod civil, dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

(i) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a încetat existența;

(ii) a fost înscrisă în cartea funciară declarația de renunțare la proprietate;

(iii) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

Uzucapiunea este denumită extratabulară pentru că operează în favoarea unei persoane care nu este înscrisă în cartea funciară.

Trebuie reținut că termenul de 10 ani curge de la momentul intrării în vigoare a Codului civil, adică de la 1 octombrie 2011, situație în care o asemenea acțiune de uzucapiune va putea fi introdusă, cel mai devreme, în 2021.

c) Vechiul Cod civil prevede în art. 1890 că se poate uzucapa după împlinirea unui termen de 30 de ani care va curge, prin joncțiunii posesiilor, din 24.05.1990 (data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. 1327/24.05.1990), urmând a se împlini în data de 24.05.2020. Această acțiune este independentă de notarea în cartea funciară a posesiei, însă această operațiune ar reprezenta un avantaj în obținerea unei soluții favorabile.

Joncțiunea posesiilor reprezintă adăugarea la termenul posesiei dumneavoastră actuale, a timpului cât bunul imobil s-a aflat în posesia celorlalți proprietari care i-au urmat autorului inițial, în cazul de față soților Boc.

Cu toate acestea, pentru a aprecia în ceea ce privește șansele de reușită ale unei eventuale acțiuni în uzucapiune este necesar să se lămurească de unde provine diferența de suprafață a terenului dumneavoastră.

În acest scop, vă recomandăm să efectuați demersurile enumerate în anexa 2 a prezentei opinii.

Doamnă Antonescu, în eventualitatea considerării celor expuse în prezenta opinie ca folositoare cazului dumneavoastră, dorim să aveți în vedere că puteți oricând solicita sprijinul nostru atât aici, în mediul online, cât și în parcurgerea concretă a oricăror demersuri juridice privind prezenta chestiune de drept. 

Cu considerație,
echipa