Urmareste-ne
  >  Opinii juridice   >  Contencios administrativ   >  Uzucapiune. Diferență de suprafață. Posibilitatea modificării suprafeței imobilului intabulat prin notarea posesiei

Uzucapiune. Diferență de suprafață. Posibilitatea modificării suprafeței imobilului intabulat prin notarea posesiei

Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune și posibilitatea modificării suprafeței imobilului intabulat prin notarea posesiei asupra diferenței de teren rezultată din măsurători.

Bună ziua, domnule avocat! Numele meu este Antonescu și vă solicit ajutorul pentru a intabula dreptul de proprietate asupra unei parcele de 134 mp pe care o dețin fără acte, conform documentelor atașate.

Întrebare adresată de Antonescu I.

 

Bună ziua, doamnă Antonescu! Vă mulțumim pentru interesul acordat serviciilor noastre.

Problema care se pune în cazul dumneavoastră (astfel cum reiese din documentele comunicate) privește două aspecte diferite. Pe de o parte, este vorba despre posibilitatea intabulării/ notării în cartea funciară a surplusului de suprafață de 134 mp rezultat între suprafața terenului menționată din acte (400 mp) și/sau suprafața terenului intabulată în cartea funciară (420 mp), și suprafața reală a terenului (554 mp) și, pe de altă parte, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra surplusului de suprafață.

I. În ceea ce privește posibilitatea intabulării/ notării în cartea funciară a surplusului de suprafață de 134 mp rezultat între suprafața terenului menționată din acte (400 mp) și/sau suprafața terenului intabulată în cartea funciară (420 mp), și suprafața reală a terenului (554 mp).

Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele. Potrivit art. 1 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice.

Existența unor diferențe între suprafața imobilului conform actelor de proprietate și suprafața reală a imobilului, rezultată din măsurători, a constituit dintotdeauna o problemă practică, astfel că legea reglementează în mod expres situațiile cu care se pot confrunta titularii drepturilor de proprietate.

În acest sens, Legea nr. 7/1996 prevede că în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și de înscriere în cartea funciară se soluționează astfel:

a. Dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci această suprafață se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe; – NU este cazul în speța analizată;

b. Dacă suprafața din măsurători este mai mare în proporție de până la 10% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan […], atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului;– NU este cazul în speța analizată, dar aceste dispoziții explică intabularea în cartea funciară a suprafeței de 420 mp în loc de 400 mp cât rezulta din acte dumneavoastră de proprietate.

c. Dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la litera b) (s.n. 10%), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza procesului verbal de vecinătate și a unei adeverințe eliberate de autoritățile publice locale, prin care atestă faptul că:

(i) Posesorul este cunoscut că deține diferența de suprafață de teren sub numele de proprietar;

(ii) Imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale.

d. Ulterior notării posesiei în cartea funciară conform lit. c), posesorul poate solicita eliberarea certificatul de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar.

În egală măsură, art. 41 alin. (8) reiterează faptul că, în cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia în baza documentelor prevăzute la art. 13 alin. (8) lit. c) -f) (prezentate în Anexa 1) și a unei documentații cadastrale.

Iată deci că, în situația în care proprietarul deține în fapt o suprafață mai mare decât cea menționată în actele de proprietate, legea prevede posibilitatea notării în cartea funciară a posesie asupra surplusului de teren.

Trebuie însă subliniat că notarea posesiei în cartea funciară nu se confundă cu intabularea dreptului de proprietate asupra celor 134 mp. Este adevărat că prin notarea posesiei, terenul de 134 mp va fi evidențiat în cartea dumneavoastră funciară, însă această operațiunea pur administrativă nu vă conferă un drept de proprietate asupra surplusului de teren și deci nu ține loc de titlu de proprietate. Mai mult decât atât, posesia în cauză este o stare de fapt și nu o stare de drept, nefiind dobândită în temeiul unui act juridic, ceea ce înseamnă că nu veți putea dispune din punct de vedere juridic asupra terenului de 134 mp. Cu alte cuvinte, nu veți putea înstrăinat sau transmite folosința terenului în cauză către terțe persoane.

Dobândirea dreptului de proprietate asupra surplusului de teren se realizează numai prin modurile prevăzute în mod expres și limitativ prin lege (exemplu: vânzare-cumpărare, hotărâre judecătorească, uzucapiune), notarea posesiei în cartea